Distrato de Apartamento na Planta: O Que Você Precisa Saber Hoje

Você já se imaginou comemorando a compra do primeiro imóvel na planta e, meses depois, encarando a dificuldade em continuar pagando as parcelas? Ou talvez a construtora tenha atrasado – de novo – a entrega das chaves e você começa a se perguntar se é possível desistir de tudo. O que fazer quando aquele sonho começa a virar dor de cabeça?

A verdade é que o distrato do apartamento na planta virou tema frequente no dia a dia de muitos brasileiros. E não à toa: nos últimos anos, crises econômicas, inflação e mudanças na renda familiar aumentaram bastante os casos de rompimento desses contratos. Segundo a Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), só no primeiro trimestre de 2025, houve um aumento de 33% nos distratos em relação ao ano anterior, totalizando mais de 1.060 contratos desfeitos (abecip.org.br).

Você está pensando em desfazer a compra? Tem dúvidas sobre seus direitos e obrigações? Então segue leitura que hoje vou explicar, tintim por tintim, o que envolve o desfazimento do contrato de imóvel na planta, tanto do ponto de vista do consumidor quanto da construtora – do início ao fim.

Por que tanta gente volta atrás?

A ideia de comprar um imóvel ainda em construção geralmente vem acompanhada de muitos sonhos e expectativa, seja para sair do aluguel, morar melhor ou investir.

Porém, entre a assinatura do contrato e a entrega das chaves, muita coisa pode acontecer. Uma demissão inesperada, despesas maiores que o planejado, aumento de juros, prazo esticado… Só para dar ideia do tamanho desse problema, um estudo do Ministério da Fazenda revelou que, entre 2012 e 2016, a desistência de imóveis novos subiu 53%, com mais de 24 mil distratos em quatro anos (abecip.org.br).

Também pesa bastante o atraso nas obras: muita gente não consegue segurar o susto de continuar pagando parcelas, aluguel e ainda esperar meses ou anos para se mudar. O índice de rompimento dos contratos subiu de 12,7% para 15,2% entre setembro e novembro de 2023. No segmento de alto padrão, o índice saltou de 9,7% a 13,7%, segundo a mesma associação (tapaiadvogados.com.br).

O que é o distrato de imóvel na planta?

Em poucas palavras, romper o contrato de compra de um apartamento ainda em construção significa desistir oficialmente da aquisição e requerer a devolução dos valores pagos – parcial ou integralmente, conforme cada caso.

Cancelar a compra de um imóvel na planta não é tão fácil quanto devolver uma camisa na loja.

Isso porque, nesses contratos, os valores movimentados são altos, envolvem financiamentos, terceiros e implicam obrigações sérias tanto para quem compra quanto para a construtora.

Embora possa ser uma solução para quem não pode finalizar a compra, essa decisão vem recheada de obrigações, multas e detalhes legais, que se você ignorar, corre sérios riscos de prejuízos financeiros.

Por que o assunto cresceu tanto?

A instabilidade financeira é fator principal. Quando o orçamento aperta, o imóvel na planta acaba sendo o primeiro corte, afinal, os pagamentos só aumentam até a entrega. Em períodos de inflação ou aumento dos juros como estamos vivendo, muitos perdem a capacidade de financiar ou simplesmente desistem diante do cenário (abecip.org.br).

O escritório Tapai Advogados, especialista em direito imobiliário, constatou um aumento de 60% nas ações de distrato entre 2014 e 2015. Em muitos casos, a decisão judicial favoreceu os compradores, obrigando as construtoras a devolver de 85% a 90% dos valores pagos (tapaiadvogados.com.br).

No Brasil, ao contrário de outros países onde a desistência é proibida, ainda é possível romper contratos de imóvel em construção. Mas há consequências. Além de multas, o comprador pode até ser obrigado a reassumir a compra ou compensar custos da construtora (abecip.org.br).

Como funciona legalmente o desfazimento?

Durante muitos anos, não existia uma regra clara. O comprador recorria à Justiça para tentar reaver o dinheiro, a construtora alegava prejuízo e a discussão ficava aberta. Mas, em 2018, surgiu a chamada Lei do Distrato Imobiliário (Lei nº 13.786/2018), estabelecendo regras sobre valores devidos, prazo e forma de devolução dos pagamentos em contratos de compra e venda de imóveis na planta. Essa lei trouxe mais clareza, mas não eliminou a necessidade de atenção aos detalhes do contrato.

Principais pontos da Lei do Distrato

Retenção de até 25% a 50%: Quando o comprador desiste sem culpa da construtora, ela pode reter até 25% de tudo que foi pago. Em empreendimentos sob regime de patrimônio de afetação (previsto para maior segurança do comprador), a retenção pode chegar a 50%.
Prazos: A devolução dos valores deve acontecer em até 180 dias úteis após o distrato. Se passar disso, há incidência de juros e correção monetária.
Retenção de corretagem: Geralmente, as comissões de corretagem não são devolvidas ao comprador – e essa discussão causa briga até hoje na Justiça.
Punição por inadimplência: O comprador atrasou os pagamentos antes do distrato? Então podem ser descontadas multas e encargos previstos em contrato, desde que estejam dentro do razoável.
Entrega atrasada: Se o motivo for culpa da construtora, ela pode ser obrigada a devolver 100% do valor ao comprador, além de multa e, às vezes, indenização por danos materiais e morais.

O contrato pode ser rompido, mas ninguém sai ileso.

Como solicitar o distrato do imóvel na planta?

Pode parecer uma decisão solitária e simples, mas não é: o caminho do distrato envolve vários passos e muita atenção.

1. Avalie o contrato antes de qualquer coisa

Leia com calma, mesmo que precise de ajuda para entender os termos. Procure cláusulas sobre desistência, multas, prazo de devolução dos valores, quem paga o quê. Muitas pessoas passam direto pela parte das penalidades, mas quando surge o problema, essa leitura vale ouro. Um guia prático sobre o momento correto para fazer o distrato pode ajudar a alinhar expectativas.

2. Tente um acordo extrajudicial

A negociação direta entre as partes costuma ser menos desgastante e mais rápida. A construtora pode propor descontos menores, retorno de parte dos valores ou outras facilidades. Em certos casos, um acordo extrajudicial pode poupar tempo e dinheiro – basta oficializar o distrato por escrito e garantir que as condições estejam documentadas.

3. Judicialize, se necessário

Quando a construtora nega o distrato, retém valores abusivos ou descumpre cláusulas contratuais, resta recorrer ao Judiciário. Nessa etapa, é fundamental estar bem assistido juridicamente para não abrir mão dos seus direitos (caso você tenha dúvidas se realmente precisa de um advogado, aqui há orientações valiosas).

Judiciário não é a primeira opção, mas pode ser a única saída.

No processo, a Justiça irá analisar:

Se a desistência foi justificada;
Se as penalidades aplicadas estão dentro da lei;
Se a devolução dos valores está correta;
A existência de cláusulas abusivas, que podem ser anuladas judicialmente;
Pedidos de indenização, se houver prejuízo extra.

O que o comprador precisa observar?

A primeira dica é: desconfie de promessas milagrosas ou papéis cheios de termos técnicos. O comprador de imóvel em construção tem direitos importantes, mas também carrega responsabilidades, que se ignoradas, podem pesar. Entre elas:

Verifique todas as cláusulas sobre desistência e rescisão;
Saiba qual é a pena por atraso ou inadimplência antes mesmo de assinar;
Exija transparência sobre a devolução dos valores;
Nunca assine recibos em branco;
Guarde extratos e comprovantes – cada centavo pode ser questionado;
Observe se o empreendimento está ou não em regime de patrimônio de afetação;
Suspeite de qualquer taxa inesperada no momento do distrato;
Em dúvida, procure orientação especializada.

Desistir não exclui a responsabilidade por tudo o que ficou pendente.

O que a construtora pode exigir?

Do lado da construtora, há obrigações e direitos distintos conforme a Lei do Distrato. Não raro ela poderá reter parte do que já foi pago a título de multa, além de despesas administrativas, impostos, tarifas bancárias e custo de corretagem – desde que comprovadas e não abusivas.

Por vezes, construtoras inserem cláusulas abusivas para dificultar a devolução dos valores, como retenções superiores a 50% ou prazos indefinidos. Cabe ao comprador questionar, inicialmente, e depois à Justiça, caso a negociação empaque.

Ao aplicar multas, a construtora deve provar que teve prejuízo concreto. Não pode simplesmente segurar valores de forma genérica.

Cláusulas abusivas: cuidado redobrado

Contratos de imóveis costumam ser extensos e contar com termos protegendo o construtor, mas algumas previsões simplesmente não podem ser impostas ao consumidor.

Entre as mais comuns:

Retenção de mais de 50% do total pago pelo comprador em caso de desistência;
Cobrança de taxas administrativas, advogados e escrituras sem justificativa;
Obrigações desproporcionais para o consumidor;
Prazos indeterminados para devolução de valores;
Restrições que impedem o consumidor de pleitear seus direitos na Justiça;
Multas acima de 10% ao comprador inadimplente;
Exclusão total do reembolso, mesmo em caso de atraso da obra.

O contrato tem força de lei, mas não é absoluto.

De acordo com a Lei do Distrato e sua aplicação, toda cláusula que fere a isonomia entre as partes pode ser anulada judicialmente. Consumerismo não é só discurso: tem proteção em lei.

O Código de Defesa do Consumidor prevalece sobre cláusulas que coloquem o comprador em desvantagem excessiva. Assim, nunca aceite condições impostas unilateralmente, sobretudo se não houver diálogo ou flexibilidade por parte da empresa.

Como funcionam atrasos na entrega?

Talvez um dos maiores motivos de rompimento: a entrega do apartamento atrasou, e você está exausto de esperar. Quando o problema está na construtora, a lei costuma ser mais rígida com ela:

O atraso não pode ultrapassar 180 dias corridos do previsto em contrato (famoso “prazo de tolerância”);
Se ultrapassar, o comprador pode rescindir sem ônus e exigir 100% dos valores de volta;
Também pode haver indenizações por danos morais e materiais, principalmente se ficou comprovado prejuízo com aluguel, mudança, planos frustrados, etc.
A construtora deve pagar multa de até 1% ao mês sobre o valor do imóvel, ou o valor previsto em contrato, corrigido monetariamente.
Essas regras ganharam força com decisões judiciais recentes, que garantem muito mais proteção ao comprador prejudicado.

Contrato é via de mão dupla: atrasos prejudicam e geram direitos.

Como é a devolução dos valores pagos?

Ao desfazer a compra, muita gente espera receber todo valor investido. Mas não é bem assim. A lei permite a retenção pelas despesas do vendedor, já que ele precisa recomercializar o imóvel, pagar multas, corretagem, impostos, taxas, etc.

Em regra:

O comprador recebe 75% a 50% do total pago, descontadas taxas e retenções mencionadas no contrato;
No caso de atraso de obra, pode ter direito a até 100% do valor devolvido;
A devolução deve ocorrer em até 180 dias úteis – a cada dia extra, entram juros e correção monetária;
A comissão de corretagem raramente é reembolsada – exceto se houver vício formal no contrato ou venda irregular.

Para entender melhor quanto pode ser retido, vale consultar um advogado especializado e simular o valor líquido, evitando uma surpresa (existe um artigo detalhado sobre quais são os direitos no distrato).

Quando vale a pena desistir do apartamento?

Parece estranho, mas nem sempre a melhor escolha financeira é tentar romper o contrato. Antes de tomar a decisão, é importante analisar:

Quanto você já pagou e quanto recebe de volta;
O potencial de valorização do imóvel após entrega;
Se existe possibilidade real de se reorganizar financeiramente e manter a compra;
O tempo que vai demorar para reaver o dinheiro;
Impacto das multas e taxas no seu bolso;
Se existe cláusula abusiva – pois, nesse caso, vale tentar negociar ou recorrer à Justiça.

Em geral, o distrato compensa quando a situação financeira está insustentável, a obra enfrenta muitos atrasos ou quando as condições mudaram radicalmente desde a assinatura do contrato (abecip.org.br). No entanto, o melhor é negociar pois, processualmente, tudo tende a demorar e pode custar caro.

A assistência jurídica faz diferença?

Sim, faz uma enorme diferença. O distrato é terreno de muitos detalhes jurídicos, onde pequenas frases no contrato podem mudar completamente o cenário e até mesmo inverter a vantagem. Veja só:

Cláusulas abusivas passam batido sem uma análise cuidadosa;
O cálculo de multas, taxas e reembolsos é complexo, exigindo conhecimento técnico;
A orientação especializada acelera o processo de negociação;
A Justiça costuma exigir toda a documentação e provas de ambas as partes;
Os prazos para recursos e defesa nem sempre são claros para quem não é do meio jurídico.

Em caso de impasse, ter um profissional que conhece os caminhos corretos pode evitar prejuízos maiores ou prolongados. Para saber os primeiros passos, é válido ver um guia completo para quem deseja desistir da compra.

A diferença entre prejuízo e solução está no detalhe.

Guia prático: passo a passo do distrato

Leia atentamente o contrato, destacando artigos relativos à rescisão, prazos e multas.
Analise seu momento financeiro e liste todos os valores pagos, boletos, taxas bancárias, etc.
Procure a construtora e tente um acordo direto, formalizando a desistência por meio de carta ou e-mail registrado.
Guarde todas as respostas por escrito da construtora, sejam negativas ou positivas.
Simule o valor a receber, considerando percentual permitido por lei para retenção e prazo para devolução.
Busque orientação jurídica caso as condições sejam abusivas, o valor retido seja superior ou não haja resposta.
Se for à Justiça, junte toda documentação: contrato, comprovantes de pagamento, conversas, cartas, recibos.
Acompanhe o processo e responda dentro dos prazos legais.
Quando sair o acordo ou sentença, fiscalize o pagamento do valor e eventuais multas, juros e correção.

É um caminho longo, mas com orientação correta, pode significar alívio e recomeço – mesmo que reste uma ponta de frustração pelo sonho adiado.

Como evitar dores de cabeça futuras?

Controle o entusiasmo na hora de comprar;
Peça para analisar o contrato em casa, com calma, antes de assinar;
Desconfie de vendas no “urgente”, tentando pressionar;
Exija que todas condições verbais estejam no contrato assinado;
Guarde todos os contatos da construtora e canais oficiais para resolução;
Não deixe de registrar oficialmente qualquer reclamação alto e claro;
Pesquise a reputação da construtora antes de fechar negócio;
Em caso de dúvida, busque sempre a opinião de especialista;
Pense duas vezes antes de entrar em contratos longos em cenários econômicos instáveis.

Conclusão

Desfazer a compra de um apartamento ainda em construção é um processo cheio de regras, cálculos e pegadinhas. Por trás daquela sensação de liberdade ao cancelar o sonho está um procedimento legalmente complicado e quase sempre emocionalmente desgastante. Mas há saída e direitos garantidos por lei.

O segredo está em ler, negociar, guardar documentação e, principalmente, consultar alguém capaz de defender seu direito se o diálogo travar ou as condições parecerem injustas. Não à toa, a maioria dos especialistas recomenda analisar cada etapa, buscar ajuda profissional e saber que, tanto comprador quanto construtora carregam responsabilidades e direitos – ninguém está acima das leis.

Se a situação apertou e você cogita pedir o distrato, não tome a decisão no impulso. Conheça todo o processo, procure por cláusulas abusivas, avalie com calma e se necessário, recorra a um advogado especializado para garantir que sua escolha não transforme um sonho realizado em pesadelo duradouro.

Perguntas frequentes sobre distrato de apartamento na planta

O que é distrato de apartamento na planta?

O distrato de apartamento na planta é o rompimento do contrato de compra e venda de um imóvel ainda em construção. Ou seja, é a formalização da desistência do comprador, que deixa de seguir pagando as parcelas e solicita a devolução (parcial ou total) dos valores investidos, observando prazos, multas e retenções previstos em lei e contrato.

Como fazer distrato de imóvel comprado na planta?

Primeiro, avalie o contrato para identificar quais são as condições e penalidades para a rescisão. Depois, inicie a negociação extrajudicial junto à construtora, formalizando a decisão por escrito (e-mail registrado ou carta). Se não houver acordo ou se as condições forem abusivas, procure um advogado para ingressar com ação judicial, anexando todos os documentos e comprovantes de pagamento relacionados ao imóvel.

Quais são os custos do distrato na planta?

Os principais custos são a multa pela desistência, a retenção de parte dos valores pagos (25% a até 50%, conforme a lei), taxas administrativas eventualmente previstas, perdas de comissão de corretagem e possíveis encargos contratuais. Se a desistência se der por culpa do comprador, os custos podem ser maiores. Já em caso de erro ou atraso da construtora, a tendência é de o comprador recuperar mais dinheiro e até reivindicar indenização.

Vale a pena pedir o distrato do apartamento?

Depende do seu contexto financeiro e das cláusulas do contrato. Vale mais a pena quando a aquisição se tornou insustentável ou a construtora descumpriu gravemente suas obrigações, como atrasos excessivos. É preciso simular quanto será perdido nas retenções, comparar com a valorização do imóvel e avaliar o tempo para reembolso. Muitas vezes, negociar ainda é o melhor caminho antes de judicializar.

Quanto tempo leva para receber o reembolso do distrato?

O prazo legal é de até 180 dias úteis (aproximadamente nove meses) após a formalização do distrato. Caso passe desse prazo, o comprador pode exigir a incidência de juros e correção monetária nos valores a receber. Se houver ação judicial, o prazo pode se estender por mais tempo, a depender do andamento do processo e decisões da Justiça.