Distrato de Apartamento na Planta: O Que Você Precisa Saber

Você já se imaginou aguardando ansiosamente as chaves do seu novo lar e, de repente, percebe que não vai conseguir honrar o contrato? Ou então, após meses esperando pela entrega das obras, recebe um comunicado de atraso inesperado? Essas situações não são tão raras quanto parecem.

A decisão de desfazer o contrato de um imóvel na planta pode surgir de diversos imprevistos, mas poucos sabem realmente como funciona o passo a passo desse processo.

O distrato nos contratos de imóveis em construção ganhou novas regras e interpretações com a Lei nº 13.786/2018. Se você quer saber o que mudou, quais são seus direitos, como funcionam as multas e prazos, e evitar as principais armadilhas, continue lendo — pode ser aquele divisor de águas entre um grande prejuízo e uma transição mais tranquila.

Por que tantas pessoas decidem rescindir o contrato de imóveis na planta?

O sonho da casa própria muitas vezes começa com a compra de um imóvel ainda em construção. É aquela promessa de conquistar algo do zero, do jeito que você sempre quis. Porém, imprevistos financeiros, crises econômicas, atrasos nas obras ou até mesmo mudança de planos fazem com que pequenos sonhos se transformem em pesadelos… pelo menos para alguns compradores.

Não é só impressão: os números confirmam o aumento desse tipo de distrato. De acordo com levantamento da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias, o índice de distratos disparou de 12,7% para 15,2% entre agosto e novembro de 2024, influenciado pela alta da Selic e do INCC — índices que encarecem o financiamento e elevam os custos da construção (dados recentes da Abrainc mostram a tendência).

Mais recentemente, no primeiro trimestre de 2025, o número de distratos aumentou 33% em relação ao ano anterior, alcançando impressionantes 1.061 contratos desfeitos, ou seja, 11% de todas as vendas realizadas no período, segundo dados da Abrainc — o que reforça como o cenário econômico pode afetar diretamente o mercado imobiliário (relatório da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias).

O que fazer se você estiver à beira dessa decisão? É possível sair sem tantos prejuízos? E, acima de tudo, quais seus direitos garantidos pela nova lei?

O que é o distrato em imóvel na planta?

Na prática, o distrato imobiliário de imóvel em construção nada mais é do que uma rescisão, o cancelamento do acordo de compra e venda antes da entrega das chaves. Ele pode ser voluntário, partindo do próprio comprador, ou então por iniciativa da construtora — seja por inadimplência ou ausência de financiamento aprovado.

Essa rescisão, no entanto, não significa o simples fim do vínculo. Existe toda uma discussão sobre multas, devolução de valores, retenção de parte dos pagamentos e prazos… cada contrato tem suas particularidades, mas alguns direitos básicos estão protegidos por lei desde 2018.

O distrato é uma das ferramentas mais usadas para resolução de conflitos em imóveis adquiridos na planta.

Mas atenção: ignorar os detalhes do contrato ou desistir sem negociar pode acarretar um prejuízo significativo, sem contar a dor de cabeça com processos demorados e desgastantes.

Quando o cancelamento do contrato acontece?

O distrato pode ocorrer em diferentes estágios do contrato de compra e venda na planta:

• No começo, após a aprovação inicial, mas antes de pagar a primeira parcela (mais raro, mas possível);
• Após o pagamento de parte das parcelas, mas ainda antes da entrega;
• Depois do término da obra, mas antes da assinatura final e registro da escritura.

Os motivos mais comuns incluem:

• Dificuldade em alcançar o valor de entrada para o financiamento;
• Mudança de trabalho ou cidade;
• Separação ou dissolução de união estável;
• Morte do comprador (herdeiros podem desistir do negócio);
• Atraso excessivo na entrega da obra;
• Problemas nos documentos;
• Aumento do valor das parcelas devido ao INCC orçando além do previsto.

Em todos os cenários, o cancelamento precisa ser formalizado, quase sempre de forma escrita, preferencialmente com acompanhamento de advogados para verificação dos direitos envolvidos.

A nova lei do distrato imobiliário — Lei nº 13.786/2018

Até pouco tempo, cancelar a compra de um imóvel em construção era um campo minado. Não havia uma legislação específica. Cada caso dependia de entendimentos judiciais, o que abria espaço para muita insegurança, decisões contraditórias e discussões demoradas sobre quanto deveria ser devolvido, multas e prazos. Isso mudou com a Lei do Distrato, sancionada em dezembro de 2018.

A legislação trouxe regras claras sobre:

• Percentual de valores que podem ser retidos pela construtora;
• Prazo para devolução das quantias ao comprador;
• Multas e penalidades em caso de descumprimento;
• Possibilidades de suspensão do contrato em caso de atraso na entrega;
• O que acontece no caso do empreendimento ser regido pelo regime de patrimônio de afetação;
• Responsabilidade pelas taxas e despesas até o momento do distrato.

Direitos do consumidor de acordo com a nova lei

Agora, se o distrato partir do comprador, a legislação permite que a incorporadora/construtora retenha até 25% de todos os valores já pagos, usando percentuais estabelecidos em lei.

Quando o empreendimento não é regido por patrimônio de afetação, ou seja, quando os recursos do empreendimento não estão separados dos outros bens da construtora, a retenção pode chegar até 50% do valor pago.

Patrimônio de afetação garante maior segurança ao comprador, pois isola o dinheiro do empreendimento.

A construtora deve restituir a quantia — descontados os percentuais permitidos — em até 180 dias após o distrato ou em até 30 dias após a revenda do imóvel.

Se o distrato ocorrer por culpa da construtora (atraso injustificado da obra, vícios construtivos graves, entre outros), a devolução deve ser integral, com correção monetária e, frequentemente, pagamento de multa a favor do consumidor.

Pontos de atenção para compradores e construtoras

• A lei vale apenas para contratos assinados após sua entrada em vigor (dezembro de 2018). Contratos anteriores ainda seguem a análise judicial;
• Pode existir retenção maior se o contrato prever, desde que não ultrapasse os limites da lei;
• Multas e valores sempre devem ser detalhados no contrato de compra e venda;
• Pagamentos feitos à vista ou de entrada também entram na base para cálculo da devolução.

Como funciona o processo de cancelamento

O distrato é, antes de tudo, um acordo formal entre as partes. O caminho mais comum começa pela notificação da intenção de rescindir à construtora, indicando os motivos e solicitando a análise para devolução dos valores pagos.

1. Leitura e revisão do contrato — Analise as cláusulas de rescisão e multas. Em contratos antigos, verifique se há brechas para redução de percentual de retenção.
2. Notificação formal — Sempre por escrito, detalhando as razões para a desistência.
3. Negociação direta — Tente dialogar com o departamento jurídico/construtora. Muitas vezes chegam a acordos sem necessidade de ação judicial.
4. Formalização do distrato — Assinatura do termo detalhando valores devolvidos, percentual retido e prazo para pagamento.
5. Devolução dos valores — Conforme prazos legais (até 180 dias, salvo previsão diversa em contrato, ou 30 dias após a revenda do imóvel).
6. Ação judicial — Só em último caso, quando não houver consenso, ou se o comprador se sentir lesado (percentual retido acima do permitido, demora na devolução, etc).

Cada etapa exige muita atenção. Não é raro encontrar histórias de consumidores que, na pressa ou desconhecimento, acabam abrindo mão de valores que poderiam ser restituídos ou aceitando condições impostas sem contestar.

Exemplo prático

Imagine uma pessoa que comprou um apartamento na planta, pagou R$ 100.000 em parcelas e, por dificuldades inacreditáveis, precisou desistir. O empreendimento possui patrimônio de afetação.

• Retenção legal: Até 25%, ou seja, a construtora pode ficar com até R$ 25.000.
• Valor a ser devolvido: R$ 75.000, em até 180 dias da assinatura do distrato.
• Se a incorporadora atrasar a devolução, além de juros e correção, pode ser condenada judicialmente por danos morais, especialmente se houver descumprimento reiterado da legislação (essa realidade, lamentavelmente, é muito comum).

Quando é possível pedir restituição integral?

Caso o atraso na entrega da obra ultrapasse 180 dias, sem justificativa plausível, o consumidor pode exigir rescisão do contrato com devolução de 100% do valor pago, acrescido de multa, caso o contrato preveja.

Atrasos superiores a 180 dias abrem caminho para restituição total, sem retenção de multas.

Multas e retenções previstas

Muito se discute sobre o que é “justo” quando o assunto é devolver dinheiro após o distrato. O argumento das construtoras é que, ao desistir da compra, o consumidor precisa compensar os prejuízos do negócio desfeito e os custos extras já executados. A lei busca um equilíbrio, permitindo descontos razoáveis, mas sem abuso.

• Retenção de até 25%: Para empreendimentos com patrimônio de afetação.
• Retenção de até 50%: Quando não há patrimônio de afetação.
• Taxa de corretagem: Costuma ser descontada na devolução — tema polêmico, pois há decisões judiciais garantindo a devolução até mesmo desse valor, especialmente quando o comprador não participou diretamente da contratação do corretor (detalhes sobre corretagem no distrato).
• Multa contratual: O contrato pode prever multa de até 10%, desde que não ultrapasse o teto combinado de retenção legal.

O entendimento do CRECISP é que, durante a pandemia, muitos compradores não conseguiram manter os pagamentos em dia e, ao pedirem a devolução das parcelas, acabaram sujeitos a descontos consideráveis e discussões judiciais constantes.

A jurisprudência e decisões recentes

Ainda que a lei seja clara, existem divergências nos tribunais. Casos em que a incorporação prevê retenção acima do legal, demora para devolver valores ou descontos muito além dos limites podem ser questionados judicialmente e ter decisão favorável ao comprador.

Em alguns processos, juízes determinam restituição até mesmo da taxa de corretagem, sobretudo se o consumidor não assinou contrato diretamente com o corretor ou quando a cobrança não foi comunicada no momento da assinatura da proposta.

Conflitos sobre retenção, taxas e prazos são os principais motivos de processos judiciais envolvendo distratos de imóveis em construção.

Papel da consultoria jurídica especializada

Ter um advogado especializado pode não ser obrigatório para pedir distrato, mas é altamente recomendável, principalmente para evitar erros que atrasam a devolução dos valores ou levam a prejuízos não previstos.

Muitas construtoras oferecem modelos de distrato prontos, mas nem sempre trazem o detalhamento ideal ou esclarecem todas as retenções. O acompanhamento jurídico ajuda a:

• Identificar cláusulas abusivas no contrato;
• Negociar os percentuais de retenção quando superiores à média;
• Evitar descontos acima dos 25% ou 50% legais;
• Entrar com ação judicial, se necessária (e até conseguir liminar para bloqueio de valores, dependendo do caso);
• Reduzir os riscos de bloqueio do nome em órgãos de proteção ao crédito.

Também é possível tirar dúvidas sobre a necessidade de advogado diretamente com profissionais ou buscar orientação gratuita em alguns órgãos públicos de defesa do consumidor.

Práticas recomendadas: como minimizar perdas e estresses

• Leia o contrato inteiro, cada vírgula. Muitos detalhes importantes estão escondidos em letras miúdas.
• Guarde todos os comprovantes — pagamentos, notificações, e-mails e conversas. Isso faz diferença enorme no distrato, principalmente em ações judiciais.
• Negocie de forma transparente. Embora pareça difícil, diálogo direto com a construtora pode acelerar acordos — nem sempre a melhor saída é a judicialização.
• Desconfie de promessas com devolução a mais de 180 dias (ou “devolvemos quando revender o imóvel”). Só aceite se isso estiver escrito e assinado, respeitando a lei.
• Consulte profissionais: mesmo para simples revisão do termo de distrato. É mais barato investir em orientação legal do que ficar anos tentando recuperar valores injustamente retidos.
• Conheça outros direitos do consumidor nessas situações consultando materiais específicos como os direitos do consumidor em distrato.
• Fique atento aos prazos: contratos antigos podem não estar seguros pelas regras da lei nova, então, dependendo do momento da assinatura, vale aprofundar a pesquisa.

Caso decida formalizar a desistência, mais informações podem ser encontradas sobre os melhores momentos para pedir o distrato.

Dúvidas comuns: perguntas que surgem ao decidir desfazer o contrato

Muitas dúvidas rondam a cabeça de quem pensa em desistir de um imóvel em fase de construção. Perder dinheiro ou não recuperar o que investiu? Precisa de advogado para tudo? O prazo realmente é respeitado? E aquela taxa extra aparece de última hora?

Receber o esperado, no tempo certo: esse é o maior desafio após pedir o distrato de um imóvel.

Conclusão

O distrato de imóvel em construção, especialmente após a Lei nº 13.786/2018, tornou-se um processo mais transparente — mas ainda exige atenção redobrada. Saber seus direitos, ler cada cláusula e não aceitar descontos acima do permitido pode evitar perdas irreversíveis e aborrecimentos prolongados.

Casos recentes mostram que o volume de distratos cresce em períodos de instabilidade econômica e altas taxas de juros. Muitas rescisões acabam na Justiça por excesso de retenção, devolução demorada ou descumprimento de cláusulas. Seja qual for a situação, o aconselhamento jurídico é um dos caminhos mais seguros para garantir que a devolução ocorra de forma justa e dentro do prazo legal.

Evite o improviso. Procure sempre conversar com um advogado especializado, principalmente se o empreendimento não possui patrimônio de afetação ou se o contrato traz percentuais muito acima da média.

Consulte um advogado especialista antes de concordar com qualquer desconto além do admitido por lei.

Perguntas frequentes sobre distrato de imóvel em construção

O que é distrato de imóvel na planta?

É o procedimento de rescisão contratual, geralmente solicitado pelo comprador, antes da entrega das chaves do imóvel em construção. O distrato formaliza o fim do compromisso de compra e venda. Pode ocorrer por iniciativa do comprador ou (mais raro) da própria construtora, quase sempre diante de dificuldades financeiras, atrasos injustificados ou problemas documentais.

Como funciona o cancelamento do contrato?

O processo começa pela notificação formal, por escrito, à construtora — sempre detalhando os motivos do pedido. Depois, ocorre uma negociação entre as partes, onde são discutidos os percentuais de retenção, prazos e valores a serem devolvidos. Se não houver acordo (por exemplo, se a construtora quiser descontar além do que a lei permite), o caso pode ser levado à Justiça. Cada etapa deve ser documentada para evitar questionamentos futuros.

Quais são as multas no distrato imobiliário?

De acordo com a Lei nº 13.786/2018, a construtora pode reter até 25% dos valores pagos em empreendimentos com patrimônio de afetação. Em imóveis fora deste regime, é permitido reter até 50%. Além disso, multas contratuais de até 10% podem ser descontadas, desde que não extrapolem os limites já mencionados. Taxa de corretagem também costuma ser descontada, apesar de controverso judicialmente.

Em quanto tempo recebo meu dinheiro de volta?

O prazo, conforme a lei atual, é de até 180 dias após a assinatura do distrato ou até 30 dias depois da revenda do imóvel (o que ocorrer primeiro), salvo previsão diversa em contrato. No entanto, diversos relatos mostram que a devolução pode atrasar, levando consumidores a buscar a Justiça para garantir a restituição, principalmente quando o percentual de retenção é contestado (dificuldades para reaver valores pagos).

Vale a pena desistir do imóvel em construção?

Depende de cada situação. Quando ocorrem graves imprevistos ou o orçamento ficou insustentável devido à alta dos juros e inflação, cancelar o contrato pode ser a decisão menos dolorosa, apesar das perdas. O mais recomendável é buscar alternativas junto à construtora antes de pedir o distrato, como renegociação das parcelas ou prorrogação do prazo. Se não houver alternativa, faça tudo de modo formal, documentado e consulte um advogado antes de assinar qualquer termo.