Se você chegou até aqui, certamente, está na dúvida de fazer ou não a due diligence imobiliária antes da compra de um imóvel.
Pensando nisso, eu preparei esse post.
Aqui você encontrará 03 riscos que podem colocar toda a negociação a perder ao não fazer a due diligence imobiliária antes de fechar contrato.
E não é só isso.
Confira comigo:
O que é due diligence imobiliária?
Antes de tudo é preciso entender direitinho o que é a due diligence imobiliária.
A due diligence imobiliária é uma análise de todos os riscos que envolvem o negócio, locação ou incorporação imobiliária como:
- Documentação
- Dados e informações relativos a construtora
- Dados e informações relativos ao vendedor
- Dentre outras situações que podem causar a invalidação do negócio
Basicamente, a due diligence imobiliária é uma auditoria antes da concretização da compra e venda do imóvel, para evitar a invalidação do negócio, seja por fraude, dolo, dentre outras situações.
E no final da análise da documentação imobiliária, é gerado um parecer que consta o resultado da investigação com a opinião do advogado especialista em imobiliário, sobre todos os possíveis riscos do negócio.
Deu pra entender direitinho?
Para quem é indicada a due diligence imobiliária?
A due diligence é indicada antes de adquirir um imóvel, é ideal para quem:
- Quer comprar um imóvel com segurança
- Tem receio sobre processos e dívidas que o dono do imóvel com o qual está negociando possa vir a ter
- Quer vender um imóvel mas tem receio quanto a capacidade do comprador de pagar pelo bem
- Quer evitar desgaste e antecipar problemas jurídicos que possam vir a ocorrer na negociação do imóvel
Como você pode observar, a due diligence imobiliária é crucial para toda e qualquer aquisição de imóvel.
Continue me acompanhando no próximo tópico que você já vai entender.
Por que fazer a due diligence imobiliária?
Ao contrário do que muitos pensam, a due diligence imobiliária, não trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio.
Muitas vezes, ao se decidir pela compra de um imóvel, você pode não saber de algum tipo de impedimento que possa existir e que pode custar até mesmo a perda do imóvel ou todo investimento feito.
➡️E é aí que entra a due diligence imobiliária.
Através da análise criteriosa da documentação, será verificado:
- Se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio
- A pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor
- Se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão.
- Quem de fato é o proprietário e o vendedor
- E assim evitar fraudes e golpes
- Se o bem possui algum tipo de ônus ou irregularidade
- Dependendo da irregularidade, pode impossibilitar o registro e a transferência da propriedade
- A forma de reajuste das prestações
- Se as cláusulas são abusivas
- Nesse caso, o contrato pode ser anulado
Portanto, a due diligence imobiliária é uma auditoria antes da concretização da compra e venda do imóvel, para evitar a invalidação do negócio, seja por fraude, dolo, dentre outras situações.
Falando nisso…
03 Riscos que o comprador corre ao não fazer a due diligence imobiliária.
E você vai descobrir agora, 03 riscos que corre ao não fazer a due diligence imobiliária antes da compra do imóvel.
Dá só uma olhada:
1. Vendedor não ser o proprietário do imóvel
Aliás, essa situação é mais comum do que você imagina.
Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.
Mais um risco.
2. Possibilidade de fraude contra herdeiros
Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.
Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.
E ainda tem mais…
3. Risco dos 10 anos
Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.
No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.
O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.
Certamente você não quer entrar para essa estatística, não é mesmo?
Por isso, a due diligence imobiliária serve para avaliar os riscos que são capazes de anular o negócio por qualquer motivo.
O ideal é procurar o auxílio de um bom advogado especialista em imobiliário para acompanhar o seu caso e encontrar a melhor solução.
Como o advogado irá avaliar os riscos na due diligence imobiliária?
Essa é uma das dúvidas mais comuns dos clientes aqui em meu escritório.
Antes do comprador fechar o contrato de compra e venda, o advogado fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade, tais como:
- Dados do vendedor
- Informações sobre o imóvel
- Informações sobre localização, dimensões e outras características do imóvel
- Matrícula e registro da propriedade no cartório
- Prazos e condições de pagamento
- Valores e prazos de entrega
- Multa por desistência
- Dados da vistoria
- Se existem restrições, como por exemplo, hipoteca ou penhora
- Cláusulas contratuais
Enfim, o advogado irá analisar a possibilidade de existência de fraude contra credores, possibilidade de perda do imóvel por dívidas de antigos proprietários, dentre outras situações que possam colocar toda a negociação a perder.
Como escolher um bom advogado especialista em imobiliário?
O advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.
E como escolher um bom advogado especialista em imobiliário?
Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.
Pensando nisso, listei para você algumas dicas valiosas.
Me acompanhe.
Consulte o número de inscrição da OAB
Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.
É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.
Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o especialista está habilitado para cuidar do seu caso.
Afinal, quanto mais precavido melhor né?
Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender
Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.
Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.
Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.
E tem mais.
Agende uma visita
É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.
Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.
Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato
Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.
Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.
Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.
Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.
Mas, em geral, o advogado cobra 1% sobre o valor total da negociação.
✔ ️ Anotou tudo direitinho?
Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.
Conclusão
Agora você já sabe que a due diligence imobiliária é crucial antes de fechar qualquer negócio imobiliário.
E os riscos de não fazer a due diligence imobiliária, como, a invalidação do negócio por:
- Fraude contra herdeiros
- Dolo
- Risco dos dez anos
Bom, fico por aqui.
Espero ter ajudado.
E se você conhece alguém nessa situação, compartilhe o nosso post.
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Continue nos acompanhando e até a próxima! 😉
