Como saber se a documentação de um imóvel está ok?

A documentação é a parte mais confusa para quem vai comprar um imóvel.

E para você não cair em nenhuma cilada e garantir que toda a papelada esteja em ordem, preparei esse post.

Você vai descobrir, a importância da due diligence imobiliária, qual a documentação necessária, os riscos de não conferir esses papéis e muito mais.

Vamos lá? 😉

O que é due diligence imobiliária?

Antes de tudo, é preciso entender direitinho o que é a due diligence imobiliária.

É uma análise prévia da documentação e todas as informações e dados relativos a um imóvel e seus proprietários.

Em outras palavras, é um dossiê detalhado sobre a situação do imóvel para verificar se a situação está ok, para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que possam invalidar o negócio.

Deu para entender direitinho?

Qual documentação verificar antes de comprar um imóvel?

Essa é uma das dúvidas mais comuns dos clientes aqui em meu escritório.

Mas não precisa mais se preocupar.

Eu listei a documentação mais importante antes de comprar um imóvel para verificar se está tudo ok.

Confira comigo:

Documentos do Imóvel

Matrícula atualizada

A matrícula é um dos documentos mais importantes.

Isso porque na matrícula constam informações como:

Se o vendedor é realmente o dono do imóvel
Se o imóvel tem algum ônus, como por exemplo caução ou hipoteca
Dentre outras questões

Esse documento pode ser solicitado no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado. É um documento público e pode ser solicitado por qualquer pessoa.

Certidão do IPTU

A verificação do Imposto sobre a Propriedade Territorial e Urbana é fundamental para garantir que não existe débito junto à Prefeitura.

Continuando…

Certidão Negativa de Tributos

Assim, como a certidão do IPTU, a Certidão Negativas de Tributos é indispensável para se certificar de que não há nenhuma pendência tributária em relação ao imóvel, como por exemplo:

Taxa de iluminação pública
Asfalto
Coleta de lixo
Dentre outras

❗Atenção: você será responsável por eventuais dívidas depois do negócio fechado.

Habite-se

O habite-se é o documento que comprova que o imóvel cumpre todas as normas da legislação e pode ser habitado.

Certidão vintenária

Essa é a certidão que trata do histórico do imóvel em seus últimos 20 anos e informa o nome de quem ele de fato está registrado.

A certidão vintenária é imprescindível para os casos de financiamento, tá bom?

Classificação como Utilidade Pública

Para garantir que o imóvel em questão não foi declarado como de utilidade pública e que não existe o risco de desapropriação, é preciso fazer uma consulta nos arquivos da Prefeitura, Estado e União.

Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário para analisar toda a papelada.

Documentos do Vendedor

Além da documentação do imóvel, é preciso verificar também a papelada do vendedor.

Saiba quais.

Certidão emitida pela justiça estadual, federal e Justiça do Trabalho

Esse é o documento mais importante.

É justamente essa certidão que mostra se existe algum processo em nome do vendedor.

Isso porque, em muitos casos, o imóvel é dado como garantia ou corre o risco de ser penhorado para pagamento de alguma dívida.

Já imaginou o tamanho do problema né?

Certidão conjunta emitida pela Receita Federal

É a certidão que atesta a regularidade fiscal dos vendedores.

Atualmente esta certidão é de grande importância, pois o STJ considera como fraude presumida a compra de um imóvel com divida fiscal em nome do proprietário

Viu o tamanho do risco que voce pode correr?

Documentos pessoais

Além da certidão emitida pela justiça estadual e federal, também é importante a verificação dos documentos pessoais, como:

RG
CPF
Comprovante de residência
Comprovante de renda
Certidão de Casamento
- União estável ou averbação de divórcio
CNPJ (se for proprietário ou sócio de empresa)

✅Anotou tudo direitinho?

Com a análise prévia dessa documentação, é possível entender se a documentação do imóvel está ok.

Quais os riscos de não conferir a documentação do imóvel antes da compra?

Apesar de não ser obrigatório, o ideal é contar com o auxílio de um advogado especialista para realizar a due diligence imobiliária.

E você já vai entender o porquê.

Existem problemas que podem surgir depois de fechado o negócio e que podem colocar em risco o imóvel.

Dá só uma olhada:

Vendedor não ser o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E ainda tem mais…

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.

Certamente você não quer entrar para essa estatística, não é mesmo?

Por isso, a due diligence imobiliária serve para avaliar os riscos que são capazes de anular o negócio por qualquer motivo.

O ideal é procurar o auxílio de um bom advogado especialista em imobiliário para acompanhar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Falando nisso…

Como um advogado especialista em imobiliário poderá te ajudar na análise da documentação imobiliária?

O advogado fará a investigação de toda a documentação para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

Na prática, antes de prosseguir com as negociações para a compra do imóvel, o advogado irá checar:

Dados do vendedor e comprador
Informações sobre o imóvel
Matrícula e registro da propriedade no cartório
Prazos e condições de pagamento
Multa por desistência da compra e venda do imóvel
Dados de vistoria
Dentre outras informações relevantes

➡ ️ Resumindo: o advogado especialista irá verificar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os seus direitos.

Quanto tempo demora a análise da documentação imobiliária?

Eu sei que você deve estar ansioso para descobrir quanto tempo pode demorar a análise da documentação imobiliária, para que a transação de compra e venda possa ser concretizada.

A forma como a due diligence imobiliária será realizada irá variar de acordo com o caso concreto, uma vez que cada imóvel possui as suas especificidades.

Mas, o prazo em média, de duração de uma análise de documentação criteriosa, é de 5 a 7 dias.

Mas, com as inovações tecnológicas, o prazo pode variar de 24 a 48 horas, podendo ser estendido em algumas exceções.

Como não errar na escolha de um bom advogado imobiliário?

Como você viu, o advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.

E como não errar na contratação do advogado especialista em imobiliário?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consultar o número da inscrição da OAB

Esse é o primeiro passo.

Você pode obter essa informação direto no site da OAB da sua região.

Em São Paulo, por exemplo, essa é a página para a consulta de inscritos.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Simples né?

Consultar o site do escritório do advogado que irá te auxiliar

Verifique a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Aqui na S Rodrigues Advogados estamos sempre atualizados e antenados a legislação e as necessidades de nossos clientes.

Agendar uma visita ou participar de uma videochamada

É muito importante você agendar uma visita ou participar de uma videochamada para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar da documentação do seu imóvel.