Contrato de gaveta é a negociação formal entre comprador e vendedor.
Na prática, o contrato não é registrado em cartório e nem em instituição financeira.
Por isso, o contrato de gaveta também é chamado de contratos às escondidas.
Apesar de ser uma prática comum, o contrato de gaveta pode trazer grandes riscos à negociação.
E aqui nesse post, você vai entender como funciona o contrato de gaveta, quais os riscos e muito mais.
Me acompanhe e boa leitura. 😉
O que é contrato de gaveta?
Certamente você já deve ter ouvido falar em contrato de gaveta.
É o contrato feito formalmente entre comprador e vendedor, sem a intermediação de instituições financeiras ou imobiliárias, e sem registro do documento em cartório.
As próprias partes ou advogados redigem o contrato e definem as suas cláusulas, como:
- Descrição do imóvel
- Preço
- Forma e prazo de pagamento
- Dentre outras particularidades do acordo
Em outras palavras, é um contrato com base na confiança das partes envolvidas.
Deu pra entender direitinho?
Como funciona o contrato de gaveta?
Essa é uma dúvida muito comum.
Como você viu há pouco, por ser um acordo informal, não existem exigências burocráticas a serem cumpridas, a não ser o reconhecimento de firma das partes.
No contrato de gaveta, o vendedor negocia a linha de crédito com o banco, assumindo a responsabilidade de todas as parcelas junto à instituição financeira.
Dessa forma, quem adquire o imóvel, realiza o pagamento diretamente para o vendedor.
Assim, o comprador somente se torna proprietário do imóvel quando todos os débitos forem quitados.
No entanto, apesar de existir um compromisso de compra e venda, o contrato de gaveta não possui validade jurídica perante a instituição financeira.
Por isso, pode trazer grandes riscos tanto para o vendedor quanto para o comprador.
Ocorre também na venda entre particulares que por algum impedimento ou motivo não desejam transferir o imóvel objeto da compra, celebrando apenas o contrato entre as partes.
Continue me acompanhando no próximo tópico que você já vai entender.
Quais os riscos de um contrato de gaveta?
Em um primeiro momento, o contrato de gaveta pode parecer vantajoso, uma vez que não é preciso a comprovação de renda mensal para conseguir o financiamento junto ao banco, ou não pagar escritura e impostos para transmissão e registro.
Mas não é bem assim que as coisas funcionam.
Eu listei os riscos ao fazer um contrato de gaveta, tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Dá só uma olhada.
Riscos para o VENDEDOR
O vendedor assume os riscos pelas despesas com financiamento e obrigações firmadas no contrato, veja:
Não pagamento das prestações do imóvel financiado
Você viu há pouco que no contrato de gaveta, o pagamento das prestações é feito pelo comprador diretamente ao vendedor.
E como o vendedor é um intermediário entre o banco e o comprador, se o pagamento das parcelas não for efetuado:
- O banco poderá executar a dívida contra o vendedor
- O vendedor poderá ter o nome incluído no SPC e Serasa, ficando impossibilitado de fazer novo financiamento ou empréstimo
Então, fique de olho!
Dívidas de IPTU, tributos e taxas condominiais continuarão em nome do vendedor
Esse é um risco comum dos contratos de gaveta.
Se o comprador agir de má-fé e não realizar o pagamento de impostos, tributos ou taxas condominiais, o vendedor não poderá cobrar a dívida em juízo.
Uma vez que o contrato de gaveta não tem validade jurídica perante terceiros, apenas entre comprador e vendedor.
Ficou claro?
Riscos para o COMPRADOR
Por outro lado, quem compra um imóvel por contrato por contrato de gaveta, assume alguns riscos, como:
Em caso de falecimento do vendedor, o comprador pode perder o imóvel
Isso porque o contrato de gaveta é um contrato não oficial, o que pode vir gerar disputa juridica com os herdeiros.
Na prática, você está morando em um imóvel que não é seu.
Nesse caso, o comprador corre 2 riscos:
- Não conseguir fazer o registro posteriormente
- Os herdeiros do vendedor poderão reivindicar a posse desse bem
Viu só o tamanho do prejuízo?
E não acaba por aí…
O vendedor pode vender o imóvel em contrato de gaveta para mais uma pessoa
Isso mesmo que você leu.
Existe o risco de o vendedor vender o mesmo imóvel para mais de uma pessoa.
Lembrando que é o registro da compra na matrícula do imóvel que faz do comprador o proprietário de fato.
Logo, a falta de registro pode dar espaço a venda em duplicidade.
E aquele que efetivamente registrar a escritura será o dono da propriedade.
Ah, falando em transferência de imóvel…
O imóvel não poderá ser negociado enquanto o comprador não transferir o bem para o seu nome
Enquanto você não fizer o registro da escritura, você fica impedido de vender o imóvel através de escritura pública.
E o pior.
Apenas o vendedor é que tem esse direito de dispor do bem.
Mais um risco.
Risco de penhora ou leilão do imóvel
Enquanto o imóvel não é transferido para o nome do comprador, o bem permanece em nome do vendedor.
Isso significa que se o vendedor possuir dívidas ou pendências em seu nome, os credores podem pleitear o bloqueio, a penhora do imóvel ou até mesmo levar o bem a leilão.
Veja que o comprador corre o risco de perder o imóvel pelo contrato de gaveta.
Já pensou?
É possível regularizar um imóvel comprado através de contrato de gaveta?
A resposta é: depende.
Se o preço combinado no contrato de gaveta já estiver totalmente quitado, é possível regularizar o imóvel.
Por onde começar?
Primeiro passo: Buscar o auxílio de um advogado imobiliário
O primeiro passo será buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário para fazer a minuta da escritura.
Para isso, será necessário organizar os documentos abaixo:
Documentos do imóvel
- Matrícula de imóvel atualizada
- Certidão negativa de débitos do IPTU
- Certidão de ônus
- Obtida junto ao CRI – Cartório de Registro de Imóveis
- Comprovante de recolhimento do ITBI
- Comprovante de quitação de débitos condominiais
Documentos do comprador e vendedor
- RG
- CPF
- Certidão de casamento
- Ou nascimento
- Comprovante de residência
- Informe de profissão de cada um dos compradores, vendedores e seus cônjuges
✔️Anotou tudo direitinho?
O próximo passo…
Segundo passo: Ir ao cartório com o vendedor assinar a escritura
A escritura poderá ser feita em qualquer Cartório de Notas.
É nesse momento que as custas deverão ser recolhidas, como:
- Taxas de cartório
- ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
- O valor do ITBI varia entre 2% a 4% do valor da propriedade
E por fim…
Terceiro passo: Fazer o registro da escritura
Já o registro da escritura deve ser feito no Cartório de Registro de Imóveis.
Embora não seja obrigatório, o ideal é contar com o auxílio de um advogado para realizar todo o procedimento.
Para fazer o registro da escritura, é preciso ir ao Cartório de Imóveis específico da região onde o imóvel está localizado para fazer o registro da escritura e regularizar o documento.
Se estiver tudo certo, o tabelião do Cartório de Registro de Imóveis fará o registro.
A partir desse momento, o imóvel é transmitido para o comprador e a matrícula do imóvel é atualizada para constar então o nome do novo proprietário.
Após o registro, o novo proprietário passa a ser o responsável por tudo que estiver relacionado ao imóvel, como:
- IPTU
- Taxas condomínios
- Dentre outros encargos
O registro é como se fosse uma certidão de nascimento do imóvel e serve para certificar a transferência do bem para quem o adquiriu.
Como escolher um bom advogado especialista em imobiliário?
Eu sei que essa tarefa não é fácil.
Pensando nisso, listei algumas dicas valiosas para te ajudar, me acompanhe.
Me acompanhe.
Consultar o número da inscrição da OAB
Esse é o primeiro passo.
Você pode obter essa informação direto no site da OAB da sua região.
Em São Paulo, por exemplo, essa é a página para a Consulta de Inscritos OAB.
Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.
Simples né?
Navegar pelo site do escritório do advogado que irá te auxiliar
Verifique a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.
Aqui na S Rodrigues Advogados estamos sempre atualizados e antenados a legislação e as necessidades de nossos clientes.
Agendar uma visita
É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.
Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou Whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.
Garanto que com essas dicas, você vai contratar um bom advogado especialista.
Conclusão
Agora você já sabe que o contrato de gaveta é um contrato formal entre as partes, mas que não possui validade jurídica perante os terceiros.
Por isso, apesar de a primeira vista parecer vantajoso, pode trazer graves consequências tanto para o vendedor quanto comprador, como:
- Não pagamento das prestações do imóvel financiado
- Não pagamento das obrigações firmadas no contrato
- Risco de penhora, bloqueio ou leilão do imóvel
Mas a boa notícia, é que tem como regularizar o imóvel comprado por contrato de gaveta.
Um bom advogado imobiliário poderá analisar o seu caso e encontrar a melhor solução para garantir todos os seus direitos.
Espero ter ajudado.
E se você conhece alguém nessa situação, compartilhe o nosso post.
Leia também:
07 Riscos de fazer o registro de um imóvel sem o auxílio de um advogado especialista em imobiliário.
O que eu preciso para registrar o imóvel?
Como saber se a documentação de um imóvel está ok?
Continue nos acompanhando e até a próxima! 😉
