Due diligence imobiliária: Como vai funcionar a análise da documentação imobiliária?

Você já sabe que a análise análise da documentação imobiliária é crucial para qualquer aquisição de imóvel.

E hoje, você vai descobrir o passo a passo de como é realizada a due diligence para avaliar todos os riscos, fraudes e possíveis irregularidades que podem levar a invalidação da transação imobiliária.

Dá só uma olhada nas informações que você vai encontrar nesse conteúdo hoje:

Antes de tudo, o que é a análise da documentação imobiliária?
Como vai funcionar a análise da documentação imobiliária?
Quanto tempo dura a análise da documentação imobiliária?
Qual a importância da análise da documentação imobiliária?
E se eu me arrepender da compra e venda do imóvel após a análise da documentação imobiliária?
Como escolher o advogado que vai realizar a análise da documentação imobiliária?

Você vai ficar por dentro das 05 etapas de análise de documentação imobiliária.

Me acompanhe e ótima leitura.😀

1. Antes de tudo, o que é a análise da documentação imobiliária?

Basicamente, é uma análise minuciosa de toda documentação e riscos que envolvem o negócio para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

E não se trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, mais questões importantes como:📋

Verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio
Analisar a pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor
Verificar se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão

Para isso, o advogado especializado em direito imobiliário fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

E como será feita essa análise?

Você já vai entender no próximo tópico.

2. Como vai funcionar a análise da documentação imobiliária?

Eu vou explicar de forma bem simples, como vai funcionar cada uma das etapas da análise da documentação.

🗂️No entanto, a forma como será realizada e os documentos que serão analisados poderão variar de acordo com cada caso concreto tá bom?

Me acompanhe.

01ª Etapa: Análise do contrato de compra e venda do imóvel

O advogado especialista fará uma análise criteriosa do contrato de compra e venda do imóvel, e observar algumas condições, dentre elas:

Declaração de quitação das cotas condominiais

Vistoria do imóvel
Índice de correção e juros das prestações mensais
Responsabilidade de pagamento das taxas e despesas adicionais
Dados de pagamento e conta para depósito
Posse, desocupação e multas

Então, fique de olhos bem abertos!

No contrato de compra e venda de imóvel, muitas vezes são deixados para trás documentos que têm a necessidade de ser analisados para garantir maior segurança jurídica entre as partes.

02ª Etapa: Análise da legitimidade dos vendedores

Para avaliar a legitimidade dos vendedores que estão negociando a venda do imóvel, o advogado levará em conta alguns documentos, como:

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Comprovante de estado civil
- Certidão de nascimento ou casamento
- Averbação de divórcio
Escritura declaratória, apenas nos casos de união estável
Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses
- Conta de luz, água ou internet por exemplo
Consulta completa de SPC e Serasa

Se o vendedor for pessoa jurídica

Contrato social
- Última alteração do contrato social
RG e CPF dos representantes legais
Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel
Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e Receita Federal

Próxima fase.

03ª Etapa: Avaliação da regularidade do imóvel

Essa etapa, será para apuração de possíveis dívidas ou pendências que podem levar a anulação do negócio.

A due diligence imobiliária vai assegurar que não existem restrições a sua venda e utilização, bem como a presença de cláusulas de inalienabilidade, usufruto, locação averbada na matrícula, dentre outras situações.

Veja a documentação que será levada em conta para essa nova etapa de investigação:

Certidão de matrícula
- Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado
Cópia do título de propriedade do imóvel
- Pode ser por exemplo, o contrato do compromisso de compra e venda
Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
Inscrição municipal
- No caso de imóvel urbano
Comprovante de inscrição no INCRA
- No caso de imóvel em área rural
Certidão de origem no lote
- Apenas nos casos de loteamento
Carnê do IPTU
Certidão negativa de tributos municipais e federais
Guias de ITBI pagas
Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel
Declaração da prefeitura de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou área tombada
Declaração de inexistência de débitos condominiais

E ainda tem muito mais.

Documentos Técnicos

Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico do edifício
Planta da unidade
Georreferenciamento
- No caso de imóvel rural
Alvará de construção
Levantamento planialtimétrico
Cópia de memorial de incorporação
Cópia de comprovantes de aprovação de projeto pela Prefeitura Municipal
Vistoria do corpo de bombeiros

Continuando…

04ª Etapa: Avaliação da situação jurídica dos proprietários e riscos do negócio

Além da investigação de todos os riscos do imóvel, também serão analisados os documentos pessoais das partes contratantes, para assegurar a idoneidade tanto do vendedor quanto do comprador.

Nessa etapa é que serão avaliadas todas as certidões, como:

Certidões do imóvel

Certidão de regularidade ambiental da prefeitura
Certidão de Habite-se
Certidão tributária de obra negativa
Certidão negativa do ISS – Imposto Sobre Serviço
Certidão de licenciamento ambiental ou termo de compromisso de recuperação ambiental
- no caso de imóvel rural

Certidões do vendedor e seu cônjuge independente do regime de bens

Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos
Certidão de distribuidor cível
Certidão do distribuidor da Justiça Federal
Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho
CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista
Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
Certidão da Receita Federal
Receita Estadual
Instituições financeiras
Cartório de Registro de Imóveis
Cartório de Títulos e Documentos
Cartório de Notas
Registro Civil e Pessoas Jurídicas

Na prática, o objetivo de cada etapa de análise da documentação imobiliária é analisar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

Está acabando…

05ª Etapa: Relatório final due diligence imobiliária

Essa é a última etapa da due diligence imobiliária.

Com base na investigação de todos os documentos, o advogado irá elaborar um relatório final, informando todos os riscos do negócio.

Dá uma olhada em como será esse relatório:

Independente do valor imóvel, será analisado o valor de um eventual prejuízo futuro e certo, capaz de anular a transação imobiliária ou perda do patrimônio.

Tudo bem até aqui?

3. Quanto tempo dura a análise da documentação imobiliária?

Essa é uma das maiores dúvidas dos clientes aqui em meu escritório.

A forma como a due diligence imobiliária será realizada irá variar de acordo com o caso concreto, uma vez que cada imóvel possui as suas especificidades.

Mas, o prazo em média, de duração de uma análise de documentação criteriosa, é de 60 dias.

Mas, com as inovações tecnológicas, o prazo pode variar de 24 horas até 07 dias, podendo ser estendido em algumas exceções.

Continuando…

4. Qual a importância da análise da documentação imobiliária?

Na due diligence imobiliária serão apontados os principais problemas que podem colocar em risco toda a negociação.

Vou explicar por meio de alguns exemplos para você entender melhor. Vem comigo!

Exemplo 01: Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Exemplo 02:Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E por falar em risco…

Exemplo 03: Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.

Tudo bem até aqui?

5. E se eu me arrepender da compra e venda do imóvel após a análise da documentação imobiliária?

Você pode se arrepender e desistir da compra do imóvel comprado junto a construtoras e loteadoras (apartamentos na planta ou construção, e loteamentos) até o momento da entrega das chaves. Guarde bem essa informação.

E mais. Você não é obrigado a apresentar a construtora ou ao vendedor, o motivo que levou ao distrato, afinal, ninguém é obrigado a manter um contrato que não tenha mais interesse.

Mas, para encerrar o contrato de compra e venda estabelecido, é essencial que você siga a Lei do Distrato Imobiliário, que irá definir os valores a serem restituídos, multa, devolução do imóvel, dentre outras questões que possam surgir após o rompimento do contrato.

Em negociações entre particulares, vislumbrando ou detectando algum problema documental no imóvel ou sobre os compradores, o negócio poderá ser desfeito sem qualquer ônus.

Se você se arrepender da compra de um imóvel, você tem até 07 dias contados a partir do momento da compra, para o distrato e o reembolso de todos os valores pagos, inclusive as taxas de corretagem.

Portanto, nesse caso nada poderá ser cobrado e você ainda vai receber o valor integral que foi pago na aquisição do imóvel.

E esse direito vale mesmo que o contrato de compra e venda contenha alguma cláusula que impossibilite a desistência do negócio e o distrato imobiliário.

Para isso é fundamental que você busque o auxílio de um excelente advogado especialista em imobiliário, para garantir todos os seus direitos.

E por falar nisso…

6. Como escolher o advogado que vai realizar a análise da documentação imobiliária?

O advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.

E como escolher o advogado que vai realizar a due diligence imobiliária é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 02% a 05% sobre o valor total da negociação.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para realizar a due diligence imobiliária antes de você assinar o contrato de compra e venda de imóvel.

Conclusão

Prontinho.

Agora você já sabe como vai funcionar cada uma das etapas da análise da documentação imobiliária.

Trata-se de uma análise jurídica profunda para levantar todos os riscos envolvidos em uma compra e venda de imóvel antes da assinatura contratual.

Com este guia completo você ficou craque em:

O que é a análise da documentação imobiliária
Como vai funcionar a análise da documentação
Quanto tempo dura a análise da documentação imobiliária
Qual a importância da análise da documentação imobiliária
Você pode se arrepender da compra e venda do imóvel após a análise da documentação imobiliária
Como escolher o advogado que vai realizar a due diligence imobiliária

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Continue nos acompanhando e até a próxima! 🙂