Due diligence imobiliária: Quais documentos serão necessários para a análise?

Hoje você vai descobrir de uma vez por todas, quais são os documentos necessários para fazer a due diligence imobiliária.

Eu sei que essa parte burocrática nem sempre é uma tarefa fácil, mas é crucial para qualquer aquisição de imóvel.

Vem comigo e confira o que você vai encontrar neste guia completo que preparei para você:

Qual a importância da análise da documentação imobiliária?
Documentos do imóvel: A fase mais importante
Documentos do vendedor e comprador: Para comprovar a sua situação legal
E se eu não tiver todos os documentos para a due diligence imobiliária?
Quem vai analisar toda a documentação imobiliária?
Como não errar na escolha do melhor advogado imobiliário?

Garanto que depois dessa leitura, vai ser mais fácil organizar toda a papelada antes da assinatura do contrato.

Vamos começar?😀

1. Qual a importância da análise da documentação imobiliária?

Na due diligence imobiliária serão apontados os principais problemas que podem colocar em risco toda a negociação.

Vou explicar por meio de alguns exemplos para você entender melhor. Vem comigo!

Exemplo 01: Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E por falar em risco…

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

❌Perceba como um descuido com a documentação pode te fazer perder o imóvel.

E é aí que entra a due diligence, uma análise criteriosa da documentação e de todos os riscos que envolvem o negócio para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

Então, quais documentos serão necessários para a due diligence imobiliária?

Se você não sabe nem por onde começar a organização dos documentos, não se preocupe.

Você vai descobrir nos próximos tópicos. Me acompanhe.

2. Documentos do imóvel: A fase mais importante!

Em relação ao imóvel, a due diligence imobiliária irá analisar a situação fiscal do imóvel, dentre outras questões, para garantir que não existem restrições à sua venda e utilização.

Confira a documentação que não poderá faltar:

Certidão de matrícula
- Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado
Cópia do título de propriedade do imóvel
- Pode ser por exemplo, o contrato do compromisso de compra e venda
Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
Inscrição municipal
- No caso de imóvel urbano
Comprovante de inscrição no INCRA
- No caso de imóvel em área rural
Certidão de origem no lote
- Apenas nos casos de loteamento
Carnê do IPTU
Certidão negativa de tributos municipais e federais
Guias de ITBI pagas
Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel
Declaração da prefeitura de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou área tombada
Declaração de inexistência de débitos condominiais

E ainda tem muito mais.

Certidões

Certidão de regularidade ambiental da prefeitura
Certidão de Habite-se
Certidão tributária de obra negativa
Certidão negativa do ISS – Imposto Sobre Serviço
Certidão de licenciamento ambiental ou termo de compromisso de recuperação ambiental
- – No caso de imóvel rural

Documentos Técnicos

Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico do edifício
Planta da unidade
Georreferenciamento
- No caso de imóvel rural
Alvará de construção
Levantamento planialtimétrico
Cópia de memorial de incorporação
Cópia de comprovantes de aprovação de projeto pela Prefeitura Municipal
Vistoria do corpo de bombeiros

Viu só quantos documentos?

3. Documentos do vendedor e comprador: Para comprovar a sua situação legal.

Muitos não sabem, mas é fundamental a análise dos documentos do vendedor, para comprovar a sua identidade e situação legal.

📋Eu listei a documentação que deverá ser providenciada:

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Comprovante de renda
- Extratos bancários, investimentos ou aplicações
Contra-cheques
Comprovante de estado civil
- Certidão de nascimento ou casamento
- Averbação de divórcio
Escritura declaratória, apenas nos casos de união estável
Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses
- Conta de luz, água ou internet por exemplo
Declaração de Imposto de Renda
Consulta completa de SPC e Serasa

Certidões: dos vendedores, compradores e seus cônjuges independente do regime de bens

As certidões são a comprovação da situação judicial do vendedor e comprador.

Confira as certidões:

Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos
Certidão de distribuidor cível
Certidão do distribuidor da Justiça Federal
Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho
CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista
Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
Certidão da Receita Federal
Receita Estadual
Instituições financeiras
Cartório de Registro de Imóveis
Cartório de Títulos e Documentos
Cartório de Notas
Registro Civil e Pessoas Jurídicas

Se o vendedor for pessoa jurídica

Contrato social
- Última alteração do contrato social
RG e CPF dos representantes legais
Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel
Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e Receita Federal

Certamente você deve estar pensando: Doutor Carlos Alexandre e se eu não tiver todos esses documentos? Acertei? Vem comigo.

4. E se eu não tiver todos os documentos para a due diligence imobiliária?

Eu sei que em muitos casos, não é possível reunir toda essa documentação.

E esse será o papel da due diligence imobiliária, isto é, analisar toda a documentação e certidões existentes e investigar se existe algum fato capaz de anular a transação imobiliária por qualquer motivo.

Não se trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, mais questões como:

Verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio
Analisar a pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor
Verificar se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão

E não para por aí.

A maioria das imobiliárias não fazem a análise da documentação do imóvel antes de colocá-lo a venda, e muitas vezes sequer sabem se o imóvel está devidamente registrado, averbado, se possui pendências, dentre outras questões

Por isso, uma análise minuciosa dos documentos, possibilita a visibilidade de vários problemas que podem impactar na hora da transação imobiliária.

Dá só uma olhada:

Quem de fato é o proprietário e o vendedor
- E assim evitar fraudes e golpes
Se o bem possui algum tipo de ônus ou irregularidade
- Dependendo da irregularidade, pode impossibilitar o registro e a transferência da propriedade
Se o imóvel é livre de dívidas fiscais e administrativas
- Que podem acarretar na penhora do imóvel para quitação dessas dívidas
Se o imóvel é objeto de alguma discussão judicial
- Na qual uma outra pessoa pode se tornar proprietária do bem

Como você pode notar, é fundamental fazer a due diligence imobiliária antes da compra e venda do imóvel, locação ou incorporação.

Ficou claro?

5. Quem vai analisar toda a documentação imobiliária?

🧑‍⚖️É o advogado especializado em direito imobiliário que fará a investigação de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

Por isso, existem algumas questões que o profissional irá confirmar, antes de prosseguir com as negociações, como por exemplo:

Checar os dados do vendedor
Checar os dados do comprador
Informações sobre o imóvel
Prazos e condições de pagamento
Multa por desistência da compra e venda do imóvel
Dados de vistoria
Dentre outras informações relevantes

O contrato deverá conter uma série de cláusulas, sobre direitos e obrigações de todas as partes envolvidas.

Na prática, na análise da documentação imobiliária, o advogado especialista irá verificar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um excelente advogado especialista em imobiliário, para realizar a due diligence e garantir a segurança jurídica na hora da compra do imóvel.

Como você pode perceber, a análise imobiliária é bem criteriosa, mas o resultado é a garantia de um negócio bem sucedido.

E falando nisso…

6. Como não errar na escolha do melhor advogado imobiliário?

Você viu que o advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.

E como não errar na contratação do advogado especialista em imobiliário?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do Google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 02% a 05% sobre o valor total da negociação.

✔️Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.