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Due diligence imobiliária: Quais documentos serão necessários para a análise?

Hoje você vai descobrir de uma vez por todas, quais são os documentos necessários para fazer a due diligence imobiliária.

Eu sei que essa parte burocrática nem sempre é uma tarefa fácil, mas é crucial para qualquer aquisição de imóvel.

Vem comigo e confira o que você vai encontrar neste guia completo que preparei para você:

  1. Qual a importância da análise da documentação imobiliária?
  2. Documentos do imóvel: A fase mais importante
  3. Documentos do vendedor e comprador: Para comprovar a sua situação legal
  4. E se eu não tiver todos os documentos para a due diligence imobiliária?
  5. Quem  vai analisar toda a documentação imobiliária?
  6. Como não errar na escolha do melhor advogado imobiliário?

 

Garanto que depois dessa leitura, vai ser mais fácil organizar toda a papelada antes da assinatura do contrato.

Vamos começar?😀

 

1. Qual a importância da análise da documentação imobiliária?

 

Na due diligence imobiliária serão apontados os principais problemas que podem colocar em risco toda a negociação.

Vou explicar por meio de alguns exemplos para você entender melhor. Vem comigo!

Exemplo 01: Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E por falar em risco…

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

❌Perceba como um descuido com a documentação pode te fazer perder o imóvel.

E é aí que entra a due diligence, uma análise criteriosa da documentação e de todos os riscos que envolvem o negócio para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

 

Então, quais documentos serão necessários para a due diligence imobiliária?

Se você não sabe nem por onde começar a organização dos documentos, não se preocupe.

Você vai descobrir nos próximos tópicos. Me acompanhe.

 

2. Documentos do imóvel: A fase mais importante!

 

Em relação ao imóvel, a due diligence imobiliária irá analisar a situação fiscal do imóvel, dentre outras questões, para garantir que não existem restrições à sua venda e utilização.

Confira a documentação que não poderá faltar:

  • Certidão de matrícula
    • Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado
  • Cópia do título de propriedade do imóvel
    • Pode ser por exemplo, o contrato do compromisso de compra e venda
  • Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
  • Inscrição municipal
    •  No caso de imóvel urbano
  • Comprovante de inscrição no INCRA
    •  No caso de imóvel em área rural
  • Certidão de origem no lote
    •  Apenas nos casos de loteamento
  • Carnê do IPTU
  • Certidão negativa de tributos municipais e federais
  • Guias de ITBI pagas
  • Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel
  • Declaração da prefeitura de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou área tombada
  • Declaração de inexistência de débitos condominiais

E ainda tem muito mais.

 

Certidões

  • Certidão de regularidade ambiental da prefeitura
  • Certidão de Habite-se
  • Certidão tributária de obra negativa
  • Certidão negativa do ISS – Imposto Sobre Serviço
  • Certidão de licenciamento ambiental ou termo de compromisso de recuperação ambiental
    •  – No caso de imóvel rural

 

Documentos Técnicos

  • Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico do edifício
  • Planta da unidade
  • Georreferenciamento
    •  No caso de imóvel rural
  • Alvará de construção
  • Levantamento planialtimétrico
  • Cópia de memorial de incorporação
  • Cópia de comprovantes de aprovação de projeto pela Prefeitura Municipal
  • Vistoria do corpo de bombeiros

 Viu só quantos documentos?

 

3. Documentos do vendedor e comprador: Para comprovar a sua situação legal.

 

Muitos não sabem, mas é fundamental a análise dos documentos do vendedor, para comprovar a sua identidade e situação legal.

📋Eu listei a documentação que deverá ser providenciada:

  • Comprovante de identidade
    • Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
  • Comprovante de renda
    •  Extratos bancários, investimentos ou aplicações
  • Contra-cheques
  • Comprovante de estado civil
    • Certidão de nascimento ou casamento
    • Averbação de divórcio
  • Escritura declaratória, apenas nos casos de união estável
  • Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses
    • Conta de luz, água ou internet por exemplo
  • Declaração de Imposto de Renda
  • Consulta completa de SPC e Serasa

Certidões: dos vendedores, compradores e seus cônjuges independente do regime de bens

As certidões são a comprovação da situação judicial do vendedor e comprador.

Confira as certidões:

  • Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos
  • Certidão de distribuidor cível
  • Certidão do distribuidor da Justiça Federal
  • Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho
  • CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista
  • Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
  • Certidão da Receita Federal
  • Receita Estadual
  • Instituições financeiras
  • Cartório de Registro de Imóveis
  • Cartório de Títulos e Documentos
  • Cartório de Notas
  • Registro Civil e Pessoas Jurídicas

 

Se o vendedor for pessoa jurídica

  • Contrato social
    •  Última alteração do contrato social
  • RG e CPF dos representantes legais
  • Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel
  • Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e Receita Federal

 

Certamente você deve estar pensando: Doutor Carlos Alexandre e se eu não tiver todos esses documentos? Acertei? Vem comigo.

 

4. E se eu não tiver todos os documentos para a due diligence imobiliária?

 

Eu sei que em muitos casos, não é possível reunir toda essa documentação.

E esse será o papel da due diligence imobiliária, isto é, analisar toda a documentação e certidões existentes e investigar se existe algum fato capaz de anular a transação imobiliária por qualquer motivo.

Não se trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, mais questões como:

  • Verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio
  • Analisar a pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor
  • Verificar se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão

E não para por aí.

A maioria das imobiliárias não fazem a análise da documentação do imóvel antes de colocá-lo a venda, e muitas vezes sequer sabem se o imóvel está devidamente registrado, averbado, se possui pendências, dentre outras questões

Por isso, uma análise minuciosa dos documentos, possibilita a visibilidade de vários problemas que podem impactar na hora da transação imobiliária.

Dá só uma olhada:

  • Quem de fato é o proprietário e o vendedor
    • E assim evitar fraudes e golpes
  • Se o bem possui algum tipo de ônus ou irregularidade
    • Dependendo da irregularidade, pode impossibilitar o registro e a transferência da propriedade
  • Se o imóvel é livre de dívidas fiscais e administrativas
    •  Que podem acarretar na penhora do imóvel para quitação dessas dívidas
  • Se o imóvel é objeto de alguma discussão judicial
    •  Na qual uma outra pessoa pode se tornar proprietária do bem

 

Como você pode notar, é fundamental fazer a due diligence imobiliária antes da compra e venda do imóvel, locação ou incorporação.

Ficou claro?

5. Quem vai analisar toda a documentação imobiliária?

 

🧑‍⚖️É o advogado especializado em direito imobiliário que fará a investigação de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

Por isso, existem algumas questões que o profissional irá confirmar, antes de prosseguir com as negociações, como por exemplo:

  • Checar os dados do vendedor
  • Checar os dados do comprador
  • Informações sobre o imóvel
  • Prazos e condições de pagamento
  • Multa por desistência da compra e venda do imóvel
  • Dados de vistoria
  • Dentre outras informações relevantes

 

O contrato deverá conter uma série de cláusulas, sobre direitos e obrigações de todas as partes envolvidas.

Na prática, na análise da documentação imobiliária, o advogado especialista irá verificar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

 Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um excelente advogado especialista em imobiliário, para realizar a due diligence e garantir a segurança jurídica na hora da compra do imóvel.

Como você pode perceber, a análise imobiliária é bem criteriosa, mas o resultado é a garantia de um negócio bem sucedido.

E falando nisso…

 

6. Como não errar na escolha do melhor advogado imobiliário?

 

Você viu que o advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.

E como não errar na contratação do advogado especialista em imobiliário?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do Google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 02% a 05% sobre o valor total da negociação.

✔️Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.

 

Conclusão

 

Prontinho.

Agora você já sabe quais são todos os documentos necessários para fazer a due diligence imobiliária.

Afinal, só aqui neste guia completo, você descobriu:

  • Qual a importância da análise da documentação imobiliária
  • Quais os Documentos do Imóvel serão necessários
  • Quais os Documentos do vendedor e comprador serão necessários
  • O que fazer se não tiver todos os documentos para a due diligence imobiliária
  • Quem vai analisar toda a documentação imobiliária
  • Como não errar na escolha do melhor advogado imobiliário

 

Fico por aqui!

Curtiu o nosso conteúdo?

Continue nos acompanhando e até a próxima! 😉

Leia também: 

Distrato Imobiliário: Como funciona o distrato de compra e venda de um imóvel?

Distrato Imobiliário: Quais são os meus direitos ao fazer o distrato da compra e venda de um imóvel?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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