Due Diligence Imobiliária: Qual a importância da análise da documentação imobiliária na compra e venda de um imóvel?

A due diligence imobiliária, ou simplesmente análise da documentação imobiliária, é crucial para qualquer aquisição de imóvel.

Mas muitas pessoas não sabem o que isso significa.

Basicamente, a due diligence imobiliária é uma auditoria antes da concretização da compra e venda do patrimônio, para evitar a invalidação do negócio, seja por fraude, dolo, dentre outras situações.

E a análise vale também para os casos de locação ou incorporação imobiliária.

Antes de comprar ou alugar imóvel, dá uma olhada nesse conteúdo que preparei para você:

O que é a due diligence imobiliária?
Porque preciso fazer a due diligence imobiliária antes de realizar a compra do imóvel?
Quem analisa a papelada toda da compra e venda do imóvel?
Quais documentos serão necessários para a análise na due diligence imobiliária?
Qual a importância da análise da documentação imobiliária?
Como não errar na escolha do melhor advogado especialista em imobiliário?

Garanto que depois desse conteúdo, você não será pego de surpresa com questões que podem até custar a perda do imóvel.

Então vamos começar? 😀

1. O que é a due diligence imobiliária?

Muitas vezes, ao se decidir pela compra de um imóvel, você pode não saber de algum tipo de impedimento que possa existir e que pode custar até mesmo a perda do imóvel ou todo investimento feito.

E é aí que entra a due diligence imobiliária, uma análise criteriosa da documentação e de todos os riscos que envolvem o negócio para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

Portanto, a due diligence imobiliária é um processo de investigação, por meio do levantamento de todas as informações e dados relativos ao vendedor e a construtora, para diminuir os riscos na hora de fechar o negócio.

Se você ainda está na dúvida da importância da due diligence, me acompanhe no próximo tópico.

2. Porque preciso fazer a due diligence imobiliária antes de realizar a compra do imóvel?

A análise da documentação, não se trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, mais questões como:

Verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio.
Analisar a pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor.
Verificar se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão.

E não para por aí.

Uma investigação criteriosa possibilita a visibilidade de vários problemas que podem impactar na hora da transação imobiliária.

Dá só uma olhada 🗒️:

Quem de fato é o proprietário e o vendedor.
- E assim evitar fraudes e golpes.
Se o bem possui algum tipo de ônus ou irregularidade.
- Dependendo da irregularidade, pode impossibilitar o registro e a transferência da propriedade.
Verificar a forma de reajuste das prestações.
- Se as cláusulas forem abusivas o contrato pode ser anulado.

Como você pode notar, é fundamental fazer a due diligence imobiliária antes da compra e venda do imóvel, locação ou incorporação.

Sem contar que a maioria das imobiliárias não fazem a análise da documentação do imóvel antes de colocá-lo à venda, e muitas vezes sequer sabem se o imóvel está devidamente registrado, averbado, se possui pendências, dentre outras questões.

E quem analisa toda essa documentação?

Você vai descobrir no próximo tópico.

3. Quem analisa a papelada toda da compra e venda do imóvel?

É o advogado especializado em direito imobiliário que fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

Na prática, na análise da documentação imobiliária, o advogado especialista irá verificar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

🤵 Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um excelente advogado especialista em imobiliário, para realizar a due diligence e garantir a segurança jurídica na hora da compra do imóvel.

Antes de prosseguir com as negociações e fechar o contrato de compra e venda, o advogado vai chegar informações cruciais, tais como:

Dados do vendedor.
Dados do comprador.
Informações sobre o imóvel.
Informações sobre localização, dimensões e outras características do imóvel.
Matrícula e registro da propriedade no cartório.
Prazos e condições de pagamento.
Valores e prazos de entrega.
Multa por desistência.
Dados da vistoria.
Se existem restrições, como por exemplo, hipoteca ou penhora.

Isso sem contar na série de cláusulas contratuais que constam no contrato.

Como você pode perceber, a análise imobiliária é bem criteriosa, mas o resultado é a garantia de um negócio bem sucedido.

Além da análise documentos, ele irá analisar a possibilidade de existência de fraude contra credores, possibilidade de perda do imóvel por dívidas de antigos proprietários, dentre outras situações que possam colocar a negociação a perder.

Ficou claro?

4. Quais documentos serão necessários para a análise na due diligence imobiliária?

Se você não sabe nem por onde começar a reunir a documentação necessária, não se preocupe.

Eu fiz uma lista dos documentos básicos para a due diligence imobiliária.

Me acompanhe.

Documentos do imóvel

Matrícula atualizada

Esse é um dos documentos mais importantes.

Saiba que a matrícula do imóvel possui todo o histórico da propriedade, alienações e averbação da construção.

Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado.

Sem segredos né?

Habite-se

O habite-se é o documento que atesta que o imóvel é habitável.

Você deve solicitar a emissão do habite-se na prefeitura, após a compra do imóvel.

Mais um documento.

Declaração de Inexistência de Débitos Condominiais

Esse documento, vai comprovar se existem dívidas no condomínio relacionadas ao imóvel.

E se tiver alguma dependência, essa dívida deverá ser cobrada do novo proprietário, por isso, fique de olhos bem abertos.

Você deverá solicitar a declaração de inexistência de débitos condominiais para a administradora ou síndico local.

Certidão Negativa de Tributos Municipais

Esta certidão atesta que não existem débitos de IPTU e tributarios ligados ao imóvel.

E ainda tem mais.

Documentos complementares

Ainda serão necessários, em alguns casos (a critério do advogado), documentos complementares, como:

Certidão de ônus reais.
Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
TCA – Taxa de Cadastro e Avaliação – devidamente quitada.
ART – Anotação de Responsabilidade Técnica – do engenheiro responsável pela obra.
Declaração da prefeitura que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou tombamento.

E ainda tem muito mais!

Documentos do comprador

Confira a papelada que você irá precisar:

Comprovante de identidade.
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto.
Comprovante de renda.
- Extratos bancários, investimentos ou aplicações.
Contra-cheques.
Comprovante de estado civil.
- Certidão de nascimento ou casamento.
- Averbação de divórcio.
Escritura declaratória.
- Apenas nos casos de união estável.
Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses.
- Conta de luz, água ou internet por exemplo.
Declaração de Imposto de Renda.
Consulta completa de SPC e Serasa.
Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos.

Caso falte algum documento, o advogado especialista irá encontrar a melhor solução para resguardar os seus direitos.

Documentos do vendedor

Você vai notar que os documentos exigidos tanto do comprador quanto do vendedor, serão quase os mesmos.

Dá só uma olhada:

Comprovante de identidade.
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto.
Comprovante de estado civil.
- Certidão de nascimento ou casamento.
- Averbação de divórcio.
Escritura declaratória.
- Apenas nos casos de união estável.
Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses.
- Conta de luz, água ou internet por exemplo.
Consulta completa de SPC e Serasa.
Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos.
Certidão de Distribuição de processos emitida pelo Tribunal de Justiça da localidade do imóvel e da residencia do vendedor.
Certidão de Distribuição de feitos trabalhistas emitida pelo tribunal Regional do Trabalho da localidade do imóvel.
Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas.
Certidão conjunta da situação fiscal emitida pela Receita Federal.
Certidão de Distribuição de processos emitida pelo Tribunal Regional Federal.

Estes são alguns documentos que o advogado imobiliário fará analise (pode ser necessário outros documentos conforme o caso), para permitir um compra segura, para resguardar os seus direitos.

☑️Anotou tudo direitinho?

E por falar em risco…

5. Qual a importância da análise da documentação imobiliária?

Na due diligence imobiliária serão apontados os principais problemas que podem colocar em risco toda a negociação.

Vou explicar por meio de alguns exemplos para você entender melhor. Vem comigo!

Exemplo 01: Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E por falar em risco…

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.

Certamente você não quer entrar para essa estatística, não é mesmo?

Por isso, a due diligence imobiliária serve para avaliar os riscos que são capazes de anular o negócio por qualquer motivo.

Tudo bem até aqui?

6. Como não errar na escolha do melhor advogado especialista em imobiliário?

Você viu que o advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.

E como não errar na contratação do advogado especialista em imobiliário?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 0,2% a 0,5% sobre o valor total da negociação.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.

Conclusão

Como você viu, a due diligence imobiliária, basicamente é uma auditoria realizada pelo advogado especialista em direito imobiliário, sobre a situação atual das condições para negociação e eventuais riscos futuros.

Agora você já sabe também: