Due Diligence Imobiliária: Tire todas as suas dúvidas.

Certamente você já ouviu falar em due diligence imobiliária na hora de procurar um imóvel para comprar ou vender.

Mas afinal, o que é due diligence imobiliária? Sou obrigada a fazer due diligence? O que preciso para iniciar a due diligence?

Calma, vou responder todas essas dúvidas neste post especial que preparei para você.

Só aqui você vai descobrir de uma vez por todas as dúvidas mais comuns sobre due diligence imobiliária.

Me acompanhe!

1. O que é due diligence imobiliária?

Essa é a dúvida mais comum dos clientes aqui em meu escritório.

A due diligence imobiliária, é uma análise criteriosa da documentação, dados e informações relativos ao vendedor e se for o caso a construtora, e de todos os riscos que envolvem o negócio para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

Basicamente, a due diligence imobiliária é uma auditoria antes da concretização da compra e venda do imóvel, para evitar a invalidação do negócio, seja por fraude, dolo, dentre outras situações.

No final da due diligence imobiliária, é gerado um parecer que consta o resultado da investigação com a opinião do advogado especialista em imobiliário, sobre todos os possíveis riscos do negócio.

Próxima dúvida.

2. Sou obrigado a fazer a due diligence imobiliária antes da compra e venda de um imóvel?

Embora não seja obrigatório, é recomendável fazer a due diligence imobiliária antes da compra e venda de um imóvel.

E você já vai entender o porquê.

Muitas vezes, ao se decidir pela compra de um imóvel, você pode não saber de algum tipo de impedimento que possa existir e que pode custar até mesmo a perda do imóvel e todo investimento feito.

E é aí que entra a due diligence imobiliária.

Não se trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, uma analise de risco na compra e venda de imóveis em questões como:

Verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio

Analisar a pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor

Verificar se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão.

E não para por aí.

Uma investigação criteriosa possibilita a visibilidade de vários problemas que podem impactar na hora da transação imobiliária.

Dá só uma olhada:

Quem de fato é o proprietário e o vendedor
- E assim evitar fraudes e golpes
Se o bem possui algum tipo de ônus ou irregularidade
dependendo da irregularidade, pode impossibilitar o registro e a transferência da propriedade
Verificar a forma de reajuste das prestações
Se as cláusulas forem abusivas o contrato pode ser anulado

Como você pode notar, é fundamental fazer a due diligence imobiliária antes da compra e venda do imóvel, locação ou incorporação.

Sem contar que a maioria das imobiliárias não fazem a análise da documentação do imóvel antes de colocá-lo à venda, e muitas vezes sequer sabem se o imóvel está devidamente registrado, averbado, se possui pendências, dentre outras questões.

Mais uma dúvida!

3. O que preciso para que seja feita a due diligence imobiliária?

Para fazer a due diligence imobiliária, você vai precisar de documentos, tanto do imóvel, quanto do vendedor, além da documentação do comprador.

Mas não se preocupe.

Eu listei a documentação que você precisa providenciar para iniciar a due diligence.

Dá só uma olhada:

Documentos do imóvel

Certidão de matrícula
- Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado
Cópia do título de propriedade do imóvel
- Pode ser por exemplo, o contrato do compromisso de compra e venda ou sua escritura
Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
Inscrição municipal
- No caso de imóvel urbano
Comprovante de inscrição no INCRA
- No caso de imóvel em área rural
Certidão de origem no lote
- Apenas nos casos de loteamento
Carnê do IPTU
Certidão negativa de tributos municipais, estaduais e federais
Guias de ITBI pagas
Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel
Declaração da prefeitura de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou área tombada
Declaração de inexistência de débitos condominiais
Certidão de regularidade ambiental da prefeitura em alguns casos
Certidão de Habite-se
Certidão tributária de obra negativa, depenendo o caso
Certidão negativa do ISS – Imposto Sobre Serviço, se necessário
Certidão de licenciamento ambiental ou termo de compromisso de recuperação ambiental
- No caso de imóvel rural
Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico do edifício, principalmente em caso de imóveis na planta
Planta da unidade
Georreferenciamento
- No caso de imóvel rural
Alvará de construção
Levantamento planialtimétrico
Cópia de memorial de incorporação
Cópia de comprovantes de aprovação de projeto pela Prefeitura Municipal
Vistoria do corpo de bombeiros

Documentos do vendedor e comprador

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Comprovante de renda
- Extratos bancários, investimentos ou aplicações
Contra-cheques
Comprovante de estado civil
- Certidão de nascimento ou casamento
- Averbação de divórcio
- Escritura declaratória, apenas nos casos de união estável
Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses
- Conta de luz, água ou internet por exemplo
Declaração de Imposto de Renda em caso de financiamento
Consulta completa de SPC e Serasa
Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos
Certidão de distribuidor cível
Certidão do distribuidor da Justiça Federal
Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho
CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista
Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
Certidão da Receita Federal
Receita Estadual
Instituições financeiras
Cartório de Registro de Imóveis
Cartório de Títulos e Documentos
Cartório de Notas
Registro Civil e Pessoas Jurídicas

E se o vendedor for pessoa jurídica

Contrato social
Última alteração do contrato social
RG e CPF dos representantes legais
Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel, se for o caso
Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e Receita Federal

Eu sei que pode parecer um bicho de sete cabeças, mas fique tranquilo. O advogado especialista em imobiliário irá te ajudar e caso falte algum documento, encontrará a melhor solução para garantir todos os seus direitos.

Continuando…

4. Quanto tempo demora a análise de toda a documentação na due diligence imobiliária?

A forma como a due diligence imobiliária será realizada irá variar de acordo com o caso concreto, uma vez que cada imóvel possui as suas especificidades.

O prazo em média, de duração de uma análise de documentação criteriosa, gira em torno de 7 dias.

Mas, com as inovações tecnológicas, o prazo pode variar de 24 horas até 07 dias, podendo ser estendido em algumas exceções.

Tudo bem até aqui?

5. Quais problemas na documentação imobiliária podem colocar a negociação em risco?

Na due diligence imobiliária serão apontados os principais problemas que podem colocar em risco toda a negociação.

Vou explicar por meio de alguns exemplos para você entender melhor.

Me acompanhe.

Exemplo 01: Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E por falar em risco…

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado, principamente por dívidas de impostos.

O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.

Por isso, a due diligence imobiliária é fundamental para avaliar os riscos que são capazes de anular o negócio por qualquer motivo.

Mais uma dúvida!

6. Quem faz a análise dos documentos na due diligence imobiliária?

Have you double checked everything before signing?

É o advogado especializado em direito imobiliário que fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

Na prática, na análise da documentação imobiliária, o advogado especialista irá verificar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um excelente advogado especialista em imobiliário, para realizar a due diligence e garantir a segurança jurídica na hora da compra do imóvel.

Antes de prosseguir com as negociações e fechar o contrato de compra e venda, o advogado vai chegar informações cruciais, tais como:

Dados do vendedor
Dados do comprador
Informações sobre o imóvel
Informações sobre localização, dimensões e outras características do imóvel
Matrícula e registro da propriedade no cartório
Prazos e condições de pagamento
Valores e prazos de entrega
Multa por desistência
Dados da vistoria
Se existem restrições, como por exemplo, hipoteca ou penhora

Isso sem contar na série de cláusulas contratuais que constam no contrato.

Como você pode perceber, a análise imobiliária é bem criteriosa, mas o resultado é a garantia de um negócio bem sucedido.

E por falar nisso…

7. Quanto custa uma due diligence imobiliária?

Essa também é uma dúvida muito frequente dos clientes aqui em meu escritório.

Mas já adianto que os custos de uma due diligence imobiliária, irão depender de alguns fatores, tais como:

Duração do processo
Complexidade do bem avaliado
Rigorosa análise de documentação
Honorários do advogado
Dentre outras questões

Eu sei que você deve estar ansioso para saber valores exatos, mas em regra, uma due diligence custa de 0,5 a 1% do valor total do imóvel objeto da transação, analisado caso a caso.

Nesse valor, estão inclusas todas as etapas necessárias para a realização da due diligence imobiliária, até o final do processo, que são:

Análise do contrato de compra e venda do imóvel
Análise da legitimidade dos vendedores
Avaliação da regularidade do imóvel
Avaliação da situação jurídica dos proprietários e riscos do negócio
Relatório final da due diligence imobiliária

E ainda tem mais.

8. Como não errar na escolha do advogado especialista em imobiliário para realizar a due diligence imobiliária?

Como escolher o advogado que vai realizar a due diligence imobiliária é uma das principais preocupações na hora de contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar da sua due diligence imobiliária.

Agende uma visita ou participe de uma reunião online

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra 1% sobre o valor total da negociação.

Com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para realizar a due diligence imobiliária antes de você assinar o contrato de compra e venda de imóvel.