O que fazer se o imóvel não tem escritura, apenas contrato particular?

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O que fazer se o imóvel não tem escritura, apenas contrato particular?

Embora seja possível comprar um imóvel sem escritura, somente a partir do registro você passa a ser proprietário do imóvel.

Isso significa que, sim, você pode perder o imóvel.

Mas o que fazer se o imóvel não tem escritura, apenas contrato particular?

É o que você vai descobrir nesse post que preparei.

E pode se acalmar, que existem alternativas para fazer o registro.

Vamos lá?

O que é a escritura?

Antes de tudo, é preciso entender direitinho o que é a escritura e porque esse documento é tão importante.

A escritura é o documento que comprova legalmente a compra e venda de um imóvel.

E ao contrário do que muitos imaginam, não basta só efetuar a compra e venda do imóvel para ser dono do imóvel.

Você apenas se torna proprietário legal do bem, após o registro da escritura.

Falando nisso…

Quais os problemas ao comprar um imóvel sem escritura?

Vou direto ao ponto: se você comprar um imóvel sem escritura você poderá perder o imóvel.

Pois bem, você vai descobrir agora os riscos de não registrar a escritura:

O vendedor pode falecer a qualquer momento e o imóvel ir para o inventário

Aliás, esse é um dos maiores riscos.

Se o vendedor falecer antes da regularização do registro da escritura, você corre dois riscos, que são:

  • Não conseguir fazer o registro posteriormente
  • Os herdeiros do vendedor poderão reivindicar a posse desse bem

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Nesse caso, para você conseguir ser registrado como proprietário, deverá entrar com uma ação judicial, isto é, uma adjudicação compulsória.

Um transtorno não é mesmo?

Risco de venda em duplicidade

Isso mesmo que você leu, o risco de o vendedor vender o mesmo imóvel várias vezes.

Lembrando que é o registro da compra na matrícula do imóvel que faz do comprador o proprietário de fato.

Logo, a falta de registro pode dar espaço a venda em duplicidade.

E aquele que efetivamente registrar a escritura será o dono da propriedade.

Fique de olho!

Risco de penhora por dívidas

Enquanto a venda do imóvel não é registrada, o bem permanece em nome do vendedor.

Na prática, significa que se o vendedor possuir dívidas ou pendências em seu nome, os credores podem pleitear o bloqueio ou até mesmo a penhora do imóvel.

Já pensou?

Impossibilidade de venda

Enquanto você não fizer o registro da escritura, você fica impedido de vender o imóvel.

E o pior.

Apenas o vendedor é que tem esse direito de dispor do bem.

E os riscos não param por aí.

O vendedor pode reivindicar judicialmente a propriedade

Por falta de registro, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Dívidas com o banco

Se o vendedor deu o imóvel como garantia de empréstimo e essa dívida ainda não foi quitada, o novo comprador não conseguirá efetuar o registro do imóvel.

Somente será possível, quando essa dívida estiver totalmente quitada.

Então, fique de olho!

O que fazer se o imóvel não tem escritura, apenas um contrato particular?

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Como por exemplo, imóvel comprado com contrato de gaveta  (contrato particular).

Isto é, a negociação formal entre comprador e vendedor, com base na confiança entre as partes, sem registro em cartório ou instituição financeira.

Apesar de existir um compromisso de compra e venda, o contrato de gaveta não possui validade jurídica.

Quando o imóvel não tem escritura, você tem 03 alternativas:

  • Localizar os antigos proprietários
  • Usucapião
  • Adjudicação compulsória

Me acompanhe nos próximos tópicos.

Como registrar imóvel que não tem escritura?

Eu vou explicar todas as alternativas, afinal, pode ser que você se enquadre em uma delas.

Localizar os antigos proprietários

O primeiro passo, é localizar os antigos proprietários.

E o segundo passo, é estar com o título de compra em mãos para comprovar a transação.

Além dos outros documentos, tanto do comprador, quanto vendedor, como:

  • RG
  • CPF
  • Certidão de casamento
  • Matrícula atualizada do imóvel

Com todas as partes localizadas e o título de compra em mãos, basta ir até o Cartório de Notas para formalizar a compra e venda e lavrar a Escritura Pública.

É nesse momento que as custas deverão ser recolhidas, como:

  • Taxas de cartório
  • ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis
    •  O valor do ITBI varia entre 2% a 4% do valor da propriedade

A Escritura Pública que dará validade formal ao ato de compra e venda ficará arquivada definitivamente no Cartório de Notas.

Se você não conseguir localizar os antigos vendedores, existem ainda mais 2 alternativas.

Adjudicação compulsória

A adjudicação compulsória é a transferência do imóvel por meio de uma ação judicial.

E é indicada nos casos abaixo:

  • Quando o vendedor se recusa a realizar a escritura de compra e venda
  • Quando o vendedor não é localizado
  • Quando o vendedor faleceu antes de realizar a concessão da escritura

Mas não é tão simples como parece.

Para ser possível a transferência do bem, é preciso que o imóvel:

  • Tenha matrícula
  • Comprovante de quitação de dívida assumida

❌Sem essas condições, não é possível fazer o registro sem escritura tá bom?

Usucapião Extrajudicial

Essa é uma das formas mais comuns de registro sem escritura.

Nesse caso, o processo deverá ser feito diretamente no cartório de registro de imóveis, com o intermédio do tabelião.

É um procedimento mais rápido e menos oneroso.

Mas, para que essa forma seja possível, será necessário cumprir alguns requisitos tais como:

  • Posse mansa e pacífica
    •  Quando não existe nenhum processo judicial questionando a sua posse
  • Período temporal de pelo menos 05 anos
  • O possuidor e sua família devem tornar a propriedade produtiva
  • O imóvel rural não pode ultrapassar 50 hectares

Cumpridos esses requisitos, o possuidor poderá solicitar a usucapião.

Resumindo: Por meio de usucapião, você se torna dono de um terreno que não era seu originalmente e que com o tempo consegue regularizar a propriedade para o próprio nome. 

E para isso, é obrigatório contar com o auxílio de um advogado para realizar todos os trâmites.

Como contratar um advogado especialista em imobiliário?

Como essa tarefa não é fácil, eu listei algumas dicas valiosas para te ajudar.

Confira comigo.

Consulte o número da inscrição da OAB

Esse é o primeiro passo.

Você pode obter essa informação direto no site da OAB da sua região.

Em São Paulo, por exemplo, essa é a página para a Consulta de Inscritos OAB/SP.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Simples né?

Navegue pelo site do escritório do advogado que irá te auxiliar

Verifique a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Aqui na S Rodrigues Advogados  estamos sempre atualizados e antenados a legislação e as necessidades de nossos clientes.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou até mesmo WhatsApp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Bom, fico por aqui.

Conclusão

Agora você já sabe como registrar um imóvel que não tem escritura:

  • Localizar os antigos proprietários para lavrar Escritura Pública
  • Adjudicação compulsória
  • Usucapião extrajudicial

Lembrando que enquanto o imóvel não tiver escritura, você não é o proprietário.

Espero ter ajudado.

E se você conhece alguém nessa situação, compartilhe o nosso post.

Leia também:

 Com a escritura já sou dono do imóvel?

Como regularizar a documentação do imóvel?

Qual a diferença entre escritura, registro de imóvel e matrícula?

Continue nos acompanhando e até a próxima! 😉

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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