Quais os principais requisitos para a usucapião?

Para que a usucapião aconteça, é preciso cumprir alguns requisitos básicos, dentre eles:

Posse mansa e pacífica
Posse contínua e duradoura
Posse com intenção de dono

Mas, não é um processo tão simples como parece.

Existem outros requisitos que precisam ser cumpridos para que você possa ter direito a adquirir a propriedade de um imóvel pelo uso.

Quer saber quais são?

Me acompanhe neste post que preparei para você.

1. Para começar, o que é usucapião?

Certamente, você já ouviu falar em alguém que se tornou dono de um terreno que não era seu originalmente e que com o tempo conseguiu regularizar a propriedade para o próprio nome.

Esse direito é a usucapião.

Na prática, a usucapião significa adquirir a propriedade pelo uso.

E essa regra vale tanto para os bens móveis quanto para os imóveis, tá bom? Como por exemplo, um carro, um animal, dentre outros.

No entanto, nem todo possuidor tem direito à posse.

Para ter direito a usucapião, é preciso cumprir alguns requisitos.

Me acompanhe no próximo tópico que você já vai entender.

2. Quais os requisitos básicos para a usucapião?

Algumas pessoas pensam que a usucapião pode ser concedida apenas pelo decurso de tempo de uma ocupação de imóvel.

Na verdade, esse é apenas um dos requisitos.

Você vai descobrir de uma vez por todas, os requisitos básicos, independente do tipo de usucapião.

Dá só uma olhada:

Intenção de dono

É preciso que você possua o bem móvel ou imóvel com a intenção de dono.

E como exercer a posse com intenção de dono? Arcando com os custos, realizando a manutenção do bem e se apresentando como proprietário.

Sem segredos né?

Posse mansa e pacífica

Significa que para o exercício da posse, não pode existir oposição do dono da propriedade.

Mais um requisito.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser ininterrupta por um período de tempo.

O prazo mínimo é de 02 anos e o prazo máximo é de 15 anos, conforme o tipo de usucapião.

Próximo requisito.

Posse justa

A posse não pode ser violenta, clandestina e precária.

Posse com justo título e boa-fé

Embora esse requisito seja uma regra geral, existem algumas exceções, como por exemplo, no caso de usucapião extraordinária.

E por fim…

O bem não pode ser público

A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Isso porque, segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

Dessa forma, qualquer pessoa que tenha a posse do imóvel, de forma pacífica, sem interrupção, com a intenção de cuidar do patrimônio como se fosse seu, poderá entrar na justiça, para obter o bem por usucapião.

Ficou claro?

3. Quais os requisitos específicos de cada tipo de usucapião?

Essa é uma dúvida muito comum dos clientes aqui em meu escritório.

Por isso, eu listei os requisitos indispensáveis para converter a posse em propriedade, de acordo com cada tipo de usucapião.

Me acompanhe.

Usucapião Extraordinária

Os requisitos necessários para este tipo de posse são:

Exercer a posse por 15 anos ininterruptos
- Sem oposição
- Exercer a posse por 10 anos se o imóvel foi estabelecido como moradia habitual

Não existem requisitos formais para esse tipo de usucapião, nem mesmo o justo-título ou boa-fé do possuidor.

Simples né?

Mais uma modalidade.

Usucapião Ordinária

Já para a usucapião ordinária, os requisitos indispensáveis são:

Exercer a posse por 10 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
- Exercer a posse por 05 anos se o imóvel tiver sido adquirido de forma onerosa devidamente registrado em cartório, é a usucapião pró-labore.
Ter estabelecido o imóvel como sua moradia habitual
Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

Essa é a modalidade ideal para o possuidor que tenha algum documento que demonstre ter obtido a propriedade do bem, mas não tem de fato.

Usucapião Especial Rural

Para ter direito a usucapião especial rural, você vai precisar cumprir os requisitos abaixo:

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- Sem oposição
Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
Usar a terra como moradia
Tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família

Se você ouvir falar em usucapião pró-labore, é a mesma coisa, tá?

Mais uma.

Usucapião Especial Urbana

Dá só uma olhada nos requisitos necessários para a usucapião especial urbana:

Exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 05 anos
- Sem oposição
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel
- Seja rural ou urbano
A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Tudo bem até aqui?

Usucapião Coletiva

Nesse caso, mais de uma pessoa poderá fazer usucapião do mesmo terreno.

Para tanto, veja quais são os requisitos necessários:

O grupo de pessoas deve ocupar o terreno há no mínimo 05 anos ininterruptos
A área total do imóvel dividido deverá ter no máximo 250 metros quadrados
Ninguém pode ser dono de outro imóvel
- Seja rural ou urbano

Continuando….

Usucapião Especial Familiar

Acontece a usucapião especial familiar, ocorrer quando o ex-cônjuge ou o ex-companheiro, abandona o lar, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem nenhuma oposição.

Por isso, essa modalidade de usucapião, é conhecida por “usucapião por abandono do lar”.

Nessa categoria, para ter direito a usucapião especial familiar, saiba quais são os requisitos necessários:

A pessoa deverá exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 02 anos
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel
- Seja rural ou urbano
A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Próxima categoria.

Usucapião de Bens Móveis

Embora muitas pessoas não saibam, é possível a usucapião de bens móveis, como por exemplo, um carro, uma jóia de família, dentre outros bens.

Essa modalidade é dividida em 02 categorias, vou explicar cada uma.

Usucapião de Bens Móveis Ordinária

Exercer a posse por 03 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

Usucapião de Bens Móveis Extraordinária

Se não existir justo-título, será necessário:
Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada

E tem mais…

Usucapião Habitacional

Este tipo de usucapião é destinado aquelas pessoas que possuem recursos insuficientes para a aquisição de um imóvel.

Os requisitos indispensáveis são:

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados

Ainda não acabou.

Usucapião Especial Indígena

Você vai perceber que os requisitos são bem parecidos com a usucapião rural.

Veja os requisitos que o indígena precisa cumprir:

Exercer a posse por 10 anos ininterruptos
Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
Usar a terra como moradia

Nesse caso, a boa-fé é presumida tá bom?

4. E como comprovar a usucapião?

Eu sei que você deve estar pensando que a comprovação dos requisitos para usucapião é um bicho de sete cabeças.

Mas você poderá fazer a comprovação, por meio de documentos.

Eu sei que separar a papelada não é uma tarefa nada fácil.

Por isso, eu listei todos os documentos indispensáveis que você vai precisar antes de solicitar a usucapião e provar que você tem o tempo de posse suficiente.

Então, separe a papelada:

Documentos das partes requerentes da usucapião

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Certidão de casamento ou nascimento

Documentos do imóvel

Planta ou croqui do imóvel
- Devidamente assinada por profissional habilitado
Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel
- Pode ser uma conta de água, telefone ou energia elétrica por exemplo
Fotos que comprovem a posse do imóvel
- Fotos de todos os cômodos do imóvel
Documentos que esclareçam a origem da posse
- Como declarações ou escritura
Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura
Notas fiscais de eventuais gastos com edificações, reformas ou conservação do imóvel
Comprovantes de pagamento do IPTU
Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor, para comprovar a posse mansa e pacífica
Certidão dos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel objeto da usucapião

Documentos financeiros

Cópia da última declaração de Imposto de Renda
- No caso de isenção de IR, fazer uma declaração de próprio punho declarando ser isento do Imposto de Renda

Documentos das Testemunhas

Qualificação completa das testemunhas
- Nome completo, endereço, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço
Nome completo e endereço dos vizinhos
- Vizinhos de frente, dos fundos, do lado esquerdo e do lado direito

✔ ️ Anotou tudo direitinho?

E se faltar algum documento, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista para analisar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Por falar nisso…

5. Preciso de um advogado para fazer a usucapião?

Sim. O pedido de reconhecimento de usucapião deve ser interposto obrigatoriamente por meio de um advogado.

Além disso, o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.

E como não errar na contratação do advogado especialista para a sua usucapião?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do Google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou WhatsApp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 1% sobre o valor do bem, além das custas judiciais.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.

Conclusão

Agora você já está por dentro de todos os requisitos necessários para a usucapião, desde os requisitos mais básicos ao específico de cada tipo de posse.

Afinal, só aqui você encontrou: