Quanto custa uma due diligence imobiliária?

Uma due diligence imobiliária pode custar até 1% do valor total do imóvel.

Os custos podem variar ainda em razão da duração do processo, complexidade da documentação, dentre outros fatores.

E para você não ser pego de surpresa na hora de realizar a due diligence imobiliária, eu preparei esse post para você.

Confira o que você vai encontrar:

1. Antes de tudo, o que é due diligence imobiliária?

Talvez você conheça como análise de documentação imobiliária.

Saiba que é a mesma coisa tá bom?

A due diligence imobiliária uma análise criteriosa da documentação e de todos os riscos que envolvem o negócio para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

Na prática, a due diligence imobiliária é um processo de investigação, por meio do levantamento de todas as informações e dados relativos ao vendedor e a construtora, para diminuir os riscos na hora de fechar o negócio.

E não se trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, mais questões importantes como:

Verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio
Analisar a pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor
Verificar se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão

Para isso, o advogado especializado em direito imobiliário fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

E quanto custa a due diligence imobiliária?

É o que você vai descobrir no próximo tópico.

2. Quanto custa uma due diligence imobiliária?

Essa é a dúvida mais comum dos clientes aqui em meu escritório.

Mas já adianto que os custos de uma due diligence imobiliária, irão depender de alguns fatores, tais como:

Duração do processo
Complexidade do bem avaliado
Rigorosa análise de documentação
Honorários do advogado
Dentre outras questões

Eu sei que você deve estar ansioso para saber valores exatos, mas em regra, uma due diligence custa de 2,5% a 5% do valor total do imóvel objeto da transação.

Continue me acompanhando.

3. O que está incluso no custo da due diligence imobiliária?

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Nesse valor, estão inclusas todas as etapas necessárias para a realização da due diligence imobiliária, até o final do processo.

Eu vou explicar de forma bem simples, como vai funcionar cada uma das etapas da análise da documentação.

No entanto, a forma como será realizada e os documentos que serão analisados poderão variar de acordo com cada caso concreto tá bom?

Me acompanhe.

01ª Etapa: Análise do contrato de compra e venda do imóvel

O advogado especialista fará uma análise criteriosa do contrato de compra e venda do imóvel, e observar algumas condições, dentre elas:

Declaração de quitação das cotas condominiais
Vistoria do imóvel
Índice de correção e juros das prestações mensais
Responsabilidade de pagamento das taxas e despesas adicionais
Dados de pagamento e conta para depósito
Posse, desocupação e multas

Então, fique de olhos bem abertos!

No contrato de compra e venda de imóvel, muitas vezes são deixados para trás documentos que têm a necessidade de ser analisados para garantir maior segurança jurídica entre as partes.

02ª Etapa: Análise da legitimidade dos vendedores

Para avaliar a legitimidade dos vendedores que estão negociando a venda do imóvel, o advogado levará em conta alguns documentos, como:

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Comprovante de renda
- Extratos bancários, investimentos ou aplicações
Contra-cheques
Comprovante de estado civil
- Certidão de nascimento ou casamento
- Averbação de divórcio
- Escritura declaratória, apenas nos casos de união estável
Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses
- Conta de luz, água ou internet por exemplo
Declaração de Imposto de Renda
Consulta completa de SPC e Serasa

Se o vendedor for pessoa jurídica

Contrato social
- Última alteração do contrato social
RG e CPF dos representantes legais
Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel
Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e Receita Federal

Próxima fase.

03ª Etapa: Avaliação da regularidade do imóvel

Essa etapa, será para apuração de possíveis dívidas ou pendências que podem levar a anulação do negócio.

A due diligence vai assegurar que não existem restrições a sua venda e utilização, bem como a presença de cláusulas de inalienabilidade, usufruto, locação averbada na matrícula, dentre outras situações.

Veja a documentação que será levada em conta para essa nova etapa de investigação:

Certidão de matrícula
- Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado
Cópia do título de propriedade do imóvel
- Pode ser por exemplo, o contrato do compromisso de compra e venda
Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
Inscrição municipal
- No caso de imóvel urbano
Comprovante de inscrição no INCRA
- No caso de imóvel em área rural
Certidão de origem no lote
- Apenas nos casos de loteamento
Carnê do IPTU
Certidão negativa de tributos municipais e federais
Guias de ITBI pagas
Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel
Declaração da prefeitura de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou área tombada
Declaração de inexistência de débitos condominiais

E ainda tem muito mais.

Documentos Técnicos

Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico do edifício
Planta da unidade
Georreferenciamento
- No caso de imóvel rural
Alvará de construção
Levantamento planialtimétrico
Cópia de memorial de incorporação
Cópia de comprovantes de aprovação de projeto pela Prefeitura Municipal
Vistoria do corpo de bombeiros

Continuando…

04ª Etapa: Avaliação da situação jurídica dos proprietários e riscos do negócio

Além da investigação de todos os riscos do imóvel, também serão analisados os documentos pessoais das partes contratantes, para assegurar a idoneidade tanto do vendedor quanto do comprador.

Nessa etapa é que serão avaliadas todas as certidões, como:

Certidões do imóvel

Certidão de regularidade ambiental da prefeitura
Certidão de Habite-se
Certidão tributária de obra negativa
Certidão negativa do ISS – Imposto Sobre Serviço
Certidão de licenciamento ambiental ou termo de compromisso de recuperação ambiental
- No caso de imóvel rural

Certidões do comprador e seu cônjuge independente do regime de bens

Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos
Certidão de distribuidor cível
Certidão do distribuidor da Justiça Federal
Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho
CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista
Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
Certidão da Receita Federal
Receita Estadual
Instituições financeiras
Cartório de Registro de Imóveis
Cartório de Títulos e Documentos
Cartório de Notas
Registro Civil e Pessoas Jurídicas

Na prática, o objetivo de cada etapa de análise da documentação imobiliária é analisar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

Está acabando…

05ª Etapa: Relatório final due diligence imobiliária

Essa é a última etapa da due diligence imobiliária.

Com base na investigação de todos os documentos, o advogado irá elaborar um relatório final, informando todos os riscos do negócio.

Independente do valor imóvel, será analisado o valor de um eventual prejuízo futuro e certo, capaz de anular a transação imobiliária ou perda do patrimônio.

Ficou claro?

4. Quem analisa a documentação na due diligence imobiliária?

É o advogado especializado em direito imobiliário que fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

Na prática, na análise da documentação imobiliária, o advogado especialista irá verificar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um excelente advogado especialista em imobiliário, para realizar a due diligence e garantir a segurança jurídica na hora da compra do imóvel.

Antes de prosseguir com as negociações e fechar o contrato de compra e venda, o advogado vai chegar informações cruciais, tais como:

Dados do vendedor
Dados do comprador
Informações sobre o imóvel
Informações sobre localização, dimensões e outras características do imóvel
Matrícula e registro da propriedade no cartório
Prazos e condições de pagamento
Valores e prazos de entrega
Multa por desistência
Dados da vistoria
Se existem restrições, como por exemplo, hipoteca ou penhora

Isso sem contar na série de cláusulas contratuais que constam no contrato.

Como você pode perceber, a análise imobiliária é bem criteriosa, mas o resultado é a garantia de um negócio bem sucedido.

Além da análise documentos, ele irá analisar a possibilidade de existência de fraude contra credores, possibilidade de perda do imóvel por dívidas de antigos proprietários, dentre outras situações que possam colocar a negociação a perder.

E por falar em advogado…

5. Qual o papel do advogado na due diligence imobiliária?

O papel fundamental do advogado na due diligence imobiliária será apontar os principais problemas que podem colocar em risco toda a negociação.

Vou explicar por meio de alguns exemplos para você entender melhor. Vem comigo!

Exemplo 01: Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E por falar em risco…

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.

Certamente você não quer entrar para essa estatística, não é mesmo?

Por isso, a due diligence imobiliária serve para avaliar os riscos que são capazes de anular o negócio por qualquer motivo.

E se você tiver alguma dúvida, é só me chamar por aqui que eu esclareço para você.

6. Como escolher o advogado para realizar a due diligence imobiliária?

Como você viu, o advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.

E como escolher o melhor advogado para realizar a due diligence imobiliária?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.