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Conteúdos

Quanto custa uma due diligence imobiliária?

Uma due diligence imobiliária pode custar até 1% do valor total do imóvel.

Os custos podem variar ainda em razão da duração do processo, complexidade da documentação, dentre outros fatores.

E para você não ser pego de surpresa na hora de realizar a due diligence imobiliária, eu preparei esse post para você.

Confira o que você vai encontrar:

 

1. Antes de tudo, o que é due diligence imobiliária?

Talvez você conheça como análise de documentação imobiliária.

Saiba que é a mesma coisa tá bom?

A due diligence imobiliária uma análise criteriosa da documentação e de todos os riscos que envolvem o negócio para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

Na prática, a due diligence imobiliária é um processo de investigação, por meio do levantamento de todas as informações e dados relativos ao vendedor e a construtora, para diminuir os riscos na hora de fechar o negócio.

E não se trata apenas de tirar certidões do imóvel ou do vendedor, mas sim, mais questões importantes como:

  • Verificar se existem pendências ou dívidas que podem colocar em risco a realização do negócio
  • Analisar a pessoa que figura na matrícula do imóvel como antecessor do vendedor
  • Verificar se o atual proprietário é financeiramente idôneo e capaz de honrar as dívidas que possua independente do imóvel em questão

 

Para isso, o advogado especializado em direito imobiliário fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

E quanto custa a due diligence imobiliária?

É o que você vai descobrir no próximo tópico.

 

2. Quanto custa uma due diligence imobiliária?

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Essa é a dúvida mais comum dos clientes aqui em meu escritório.

Mas já adianto que os custos de uma due diligence imobiliária, irão depender de alguns fatores, tais como:

  • Duração do processo
  • Complexidade do bem avaliado
  • Rigorosa análise de documentação
  • Honorários do advogado
  • Dentre outras questões

Eu sei que você deve estar ansioso para saber valores exatos, mas em regra, uma due diligence custa de 2,5% a 5% do valor total do imóvel objeto da transação.

Continue me acompanhando.

 

3. O que está incluso no custo da due diligence imobiliária?

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Nesse valor, estão inclusas todas as etapas necessárias para a realização da due diligence imobiliária, até o final do processo.

Eu vou explicar de forma bem simples, como vai funcionar cada uma das etapas da análise da documentação.

No entanto, a forma como será realizada e os documentos que serão analisados poderão variar de acordo com cada caso concreto tá bom?

Me acompanhe.

01ª Etapa: Análise do contrato de compra e venda do imóvel

O advogado especialista fará uma análise criteriosa do contrato de compra e venda do imóvel, e observar algumas condições, dentre elas:

  • Declaração de quitação das cotas condominiais
  • Vistoria do imóvel
  • Índice de correção e juros das prestações mensais
  • Responsabilidade de pagamento das taxas e despesas adicionais
  • Dados de pagamento e conta para depósito
  • Posse, desocupação e multas

Então, fique de olhos bem abertos!

No contrato de compra e venda de imóvel, muitas vezes são deixados para trás documentos que têm a necessidade de ser analisados para garantir maior segurança jurídica entre as partes.

02ª Etapa: Análise da legitimidade dos vendedores

Para avaliar a legitimidade dos vendedores que estão negociando a venda do imóvel, o advogado levará em conta alguns documentos, como:

  • Comprovante de identidade
    • Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
  • Comprovante de renda
    • Extratos bancários, investimentos ou aplicações
  • Contra-cheques
  • Comprovante de estado civil
    • Certidão de nascimento ou casamento
    • Averbação de divórcio
    • Escritura declaratória, apenas nos casos de união estável
  • Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses
    • Conta de luz, água ou internet por exemplo
  • Declaração de Imposto de Renda
  • Consulta completa de SPC e Serasa

Se o vendedor for pessoa jurídica

  • Contrato social
    •  Última alteração do contrato social
  • RG e CPF dos representantes legais
  • Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel
  • Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e Receita Federal

Próxima fase.

03ª Etapa: Avaliação da regularidade do imóvel

Essa etapa, será para apuração de possíveis dívidas ou pendências que podem levar a anulação do negócio.

A due diligence vai assegurar que não existem restrições a sua venda e utilização, bem como a presença de cláusulas de inalienabilidade, usufruto, locação averbada na matrícula, dentre outras situações.

Veja a documentação que será levada em conta para essa nova etapa de investigação:

  • Certidão de matrícula
    • Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado
  • Cópia do título de propriedade do imóvel
    • Pode ser por exemplo, o contrato do compromisso de compra e venda
  • Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
  • Inscrição municipal
    •  No caso de imóvel urbano
  • Comprovante de inscrição no INCRA
    •  No caso de imóvel em área rural
  • Certidão de origem no lote
    •  Apenas nos casos de loteamento
  • Carnê do IPTU
  • Certidão negativa de tributos municipais e federais
  • Guias de ITBI pagas
  • Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel
  • Declaração da prefeitura de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou área tombada
  • Declaração de inexistência de débitos condominiais

E ainda tem muito mais. 

Documentos Técnicos

  • Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico do edifício
  • Planta da unidade
  • Georreferenciamento
    •  No caso de imóvel rural
  • Alvará de construção
  • Levantamento planialtimétrico
  • Cópia de memorial de incorporação
  • Cópia de comprovantes de aprovação de projeto pela Prefeitura Municipal
  • Vistoria do corpo de bombeiros

 Continuando…

04ª Etapa: Avaliação da situação jurídica dos proprietários e riscos do negócio

Além da investigação de todos os riscos do imóvel, também serão analisados os documentos pessoais das partes contratantes, para assegurar a idoneidade tanto do vendedor quanto do comprador.

Nessa etapa é que serão avaliadas todas as certidões, como:

Certidões do imóvel

  • Certidão de regularidade ambiental da prefeitura
  • Certidão de Habite-se
  • Certidão tributária de obra negativa
  • Certidão negativa do ISS – Imposto Sobre Serviço
  • Certidão de licenciamento ambiental ou termo de compromisso de recuperação ambiental
    •  No caso de imóvel rural

Certidões do comprador e seu cônjuge independente do regime de bens

  • Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos
  • Certidão de distribuidor cível
  • Certidão do distribuidor da Justiça Federal
  • Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho
  • CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista
  • Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
  • Certidão da Receita Federal
  • Receita Estadual
  • Instituições financeiras
  • Cartório de Registro de Imóveis
  • Cartório de Títulos e Documentos
  • Cartório de Notas
  • Registro Civil e Pessoas Jurídicas

 

Na prática, o objetivo de cada etapa de análise da documentação imobiliária é analisar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

Está acabando…

05ª Etapa: Relatório final due diligence imobiliária

Essa é a última etapa da due diligence imobiliária.

Com base na investigação de todos os documentos, o advogado irá elaborar um relatório final, informando todos os riscos do negócio.

Independente do valor imóvel, será analisado o valor de um eventual prejuízo futuro e certo, capaz de anular a transação imobiliária ou perda do patrimônio.

Ficou claro?

 

4. Quem analisa a documentação na due diligence imobiliária?

É o advogado especializado em direito imobiliário que fará o levantamento de toda a papelada para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

Na prática, na análise da documentação imobiliária, o advogado especialista irá verificar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

 Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um excelente advogado especialista em imobiliário, para realizar a due diligence e garantir a segurança jurídica na hora da compra do imóvel.

Antes de prosseguir com as negociações e fechar o contrato de compra e venda, o advogado vai chegar informações cruciais, tais como:

  • Dados do vendedor
  • Dados do comprador
  • Informações sobre o imóvel
  • Informações sobre localização, dimensões e outras características do imóvel
  • Matrícula e registro da propriedade no cartório
  • Prazos e condições de pagamento
  • Valores e prazos de entrega
  • Multa por desistência
  • Dados da vistoria
  • Se existem restrições, como por exemplo, hipoteca ou penhora

 

Isso sem contar na série de cláusulas contratuais que constam no contrato.

Como você pode perceber, a análise imobiliária é bem criteriosa, mas o resultado é a garantia de um negócio bem sucedido.

Além da análise documentos, ele irá analisar a possibilidade de existência de fraude contra credores, possibilidade de perda do imóvel por dívidas de antigos proprietários, dentre outras situações que possam colocar a negociação a perder.

E por falar em advogado…

 

5. Qual o papel do advogado na due diligence imobiliária?

O papel fundamental do advogado na due diligence imobiliária será apontar os principais problemas que podem colocar em risco toda a negociação.

Vou explicar por meio de alguns exemplos para você entender melhor. Vem comigo!

Exemplo 01: Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais um exemplo.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

E por falar em risco…

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.

Certamente você não quer entrar para essa estatística, não é mesmo?

Por isso, a due diligence imobiliária serve para avaliar os riscos que são capazes de anular o negócio por qualquer motivo.

E se você tiver alguma dúvida, é só me chamar por aqui que eu esclareço para você.

 

6. Como escolher o advogado para realizar a due diligence imobiliária?

Como você viu, o advogado será o seu maior aliado para você não cair nas artimanhas das construtoras na hora de fechar o negócio imobiliário.

E como escolher o melhor advogado para realizar a due diligence imobiliária?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

 

Conclusão

Prontinho

Agora você já sabe que uma due diligence imobiliária, pode custar até 1% do valor total do imóvel.

Você viu ainda, cada etapa de uma due diligence imobiliária, que engloba esse valor estimado.

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E se você conhece alguém nessa situação, compartilhe o nosso post.

Continue nos acompanhando e até a próxima! 😉

Leia também:

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Due Diligence Imobiliária: Quais documentos serão necessários para a análise?

Qual a importância da análise da documentação imobiliária na compra e venda de um imóvel?

 

 

 

 

 

 

 

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