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Quanto tempo demora a análise da documentação imobiliária?

É através da due diligence imobiliária que é possível descobrir se falta algum documentação imobiliária, se existe alguma dívida judicial, ou outra condição para que o comprador não seja pego de surpresa com situações que podem invalidar a compra e venda de um imóvel.

Mas afinal, quanto tempo demora essa análise da documentação imobiliária?

É o que você vai descobrir nesse conteúdo que preparei para você.

Confira comigo:

 

Vamos começar?

1. Quanto tempo demora a análise da documentação imobiliária?

 

Eu sei que você deve estar ansioso para descobrir quanto tempo pode demorar a análise da documentação imobiliária, para que a transação de compra e venda possa ser concretizada.

A forma como a due diligence imobiliária será realizada irá variar de acordo com o caso concreto, uma vez que cada imóvel possui as suas especificidades.

Mas, com as inovações tecnológicas, o prazo pode variar de 24 horas até 07 dias, podendo ser estendido em algumas exceções.

Continue me acompanhando que você já vai entender o porquê.

 

2. Como vai funcionar a análise da documentação imobiliária?

 

É o advogado especializado em direito imobiliário que fará a investigação de toda a documentação imobiliária para garantir que tudo corra dentro da legalidade.

 

 E Porque a análise da documentação imobiliária pode levar até 60 dias?

A análise criteriosa da documentação, é feita por etapas. Me acompanhe.

01ª Etapa: Análise do contrato de compra e venda do imóvel

O advogado especialista fará uma análise criteriosa do contrato de compra e venda do imóvel, e observar algumas condições, dentre elas:

  • Declaração de quitação das cotas condominiais
  • Vistoria do imóvel
  • Índice de correção e juros das prestações mensais
  • Responsabilidade de pagamento das taxas e despesas adicionais
  • Dados de pagamento e conta para depósito
  • Posse, desocupação e multas

 

Então, fique de olhos bem abertos!

Muitas vezes são deixados para trás documentos que tem a necessidade de ser analisados para garantir maior segurança jurídica entre as partes.

 

02ª Etapa: Análise da legitimidade dos vendedores

Para avaliar a legitimidade dos vendedores que estão negociando a venda do imóvel, o advogado levará em conta alguns documentos, como:

  • Comprovante de identidade
    • Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
  • Comprovante de estado civil
    • Certidão de nascimento ou casamento
    • Averbação de divórcio
  • Escritura declaratória, apenas nos casos de união estável
  • Comprovante de residência atualizada há pelo menos 03 meses
    • Conta de luz, água ou internet por exemplo
  • Consulta completa de SPC e Serasa

E ainda tem mais.

Certidões do vendedor e seu cônjuge independente do regime de bens

  • Certidão do cartório de protesto de título pelo período de pelo menos 10 anos
  • Certidão de distribuidor cível
  • Certidão do distribuidor da Justiça Federal
  • Certidão do distribuidor da Justiça do Trabalho
  • CNDT – Certidão Negativa de Débito Trabalhista
  • Certidão negativa de interdição, tutela e curatela
  • Certidão da Receita Federal
  • Receita Estadual
  • Instituições financeiras
  • Cartório de Registro de Imóveis
  • Cartório de Títulos e Documentos
  • Cartório de Notas
  • Registro Civil e Pessoas Jurídicas

 

Na prática, o objetivo de cada etapa de análise da documentação imobiliária é analisar se existem dívidas, processos ou outros impedimentos para aquisição do bem para resguardar todos os direitos do comprador.

 

Se o vendedor for pessoa jurídica

  • Contrato social
    •   Última alteração do contrato social
  • RG e CPF dos representantes legais
  • Ata de autorização do conselho de administração da empresa autorizando a venda do imóvel
  • Certidão de regularidade da empresa na Junta Comercial do Estado e Receita Federal

Próxima fase.

03ª Etapa: Avaliação da regularidade do imóvel

Essa etapa, será para apuração de possíveis dívidas ou pendências que podem levar a anulação do negócio.

A due diligence imobiliária vai assegurar que não existem restrições a sua venda e utilização, bem como a presença de cláusulas de inalienabilidade, usufruto, locação averbada na matrícula, dentre outras situações.

Veja a documentação que será levada em conta para essa nova etapa de investigação:

  • Certidão de matrícula
    •  Você deverá solicitar esse documento no cartório de registro de imóveis da cidade onde o imóvel está localizado
  • Cópia do título de propriedade do imóvel
    • Pode ser por exemplo, a escritura ou o contrato do compromisso de compra e venda
  • Certidão de ônus reais relativos ao imóvel
  • Inscrição municipal
    •  No caso de imóvel urbano
  • Comprovante de inscrição no INCRA
    •  No caso de imóvel em área rural
  • Certidão de origem no lote
    •  Apenas nos casos de loteamento
  • Carnê do IPTU
  • Certidão negativa de tributos municipais e federais
  • Guias de ITBI pagas
  • Certidão atualizada com o histórico do cadastro de contribuintes do imóvel
  • Declaração da prefeitura de que o imóvel não se encontra em local objeto de desapropriação ou área tombada
  • Declaração de inexistência de débitos condominiais

E ainda faltam os documentos técnicos…

 

Documentos Técnicos

  • Projeto arquitetônico, hidráulico e elétrico do edifício
  • Planta da unidade
  • Georreferenciamento
    •   No caso de imóvel rural
  • Alvará de construção
  • Levantamento planialtimétrico
  • Cópia de memorial de incorporação
  • Cópia de comprovantes de aprovação de projeto pela Prefeitura Municipal
  • Vistoria do corpo de bombeiros
  • Certidão de regularidade ambiental da prefeitura
  • Certidão de Habite-se
  • Certidão tributária de obra negativa
  • Certidão negativa do ISS – Imposto Sobre Serviço
  • Certidão de licenciamento ambiental ou termo de compromisso de recuperação ambiental
    •   no caso de imóvel rural

Essas são as principais etapas da análise da documentação ao parecer do advogado especialista, que podem levar a partir de  24 horas , a depender do caso.

 

3. O que é o relatório final da análise da documentação imobiliária?

 

Com base na investigação de todos os documentos, o advogado irá elaborar um relatório final, informando todos os riscos do negócio.

O relatório da análise da documentação, indicará o resultado do levantamento de todas as informações levantadas, para chegar a:

  • Avaliação da compra
  • Resumo dos apontamentos relevantes
  • Orientação para as partes, sobre como encontrar a melhor solução para os apontamentos indicados
  • Visão geral com informações relevantes sobre o imóvel
  • Apontamentos com tudo que foi identificado na due diligence imobiliária

 

No relatório final da análise da documentação, o advogado especialista irá listar todos os apontamentos passíveis de solicitação de esclarecimento ou até mesmo Distrato Imobiliário

Se no relatório final, constar “Sem apontamentos” ou “Risco Baixo”, significa que você pode ficar despreocupado porque o negócio não apresenta nenhum tipo de risco ou irregularidade.

Pode dar prosseguimento a assinatura do contrato de compra e venda.

Já se no relatório final, constar “Risco Moderado e Alto”, fique de olhos bem abertos.

São considerados apontamentos de “Risco Moderado e Alto”

Saiba quais são os atos que podem impedir a lavratura da escritura pública ou seu registro:

  • Processos judiciais ou administrativos que possam trazer consequências diretas na propriedade do imóvel
  • Débito tributário inscrito em dívida ativa
  • Ações ou débitos trabalhistas, independente do valor
  • Ou outros apontamentos que possam impedir, desfazer ou causar graves danos a transação imobiliária

 

Portanto, independente do valor imóvel, será analisado o valor de um eventual prejuízo futuro e certo, capaz de anular a transação imobiliária ou perda do patrimônio.

Tudo bem até aqui?

 

4. Quais as irregularidades mais comuns encontradas na análise da documentação imobiliária?

 

Eu listei para você, as irregularidades mais comuns encontradas na análise da documentação imobiliária.

Dá só uma olhada:

Vendedor não é o proprietário do imóvel

Essa situação é mais comum do que você imagina.

Nos casos em que o vendedor não é o proprietário do imóvel, o verdadeiro proprietário do patrimônio poderá solicitar judicialmente a propriedade do bem e colocar em risco a negociação realizada.

Mais uma situação.

Possibilidade de fraude contra herdeiros

Se for constatado que o proprietário atual adquiriu o imóvel por herança ou doação é necessário verificar se existiu expressa autorização dos demais herdeiros para a venda do imóvel.

Caso contrário, a negociação imobiliária estará em risco.

Como você pode notar, o procedimento da due diligence imobiliária envolve a análise de risco legal, financeiro e fiscal, tanto do imóvel quanto das partes envolvidas na transação.

Por isso, são avaliadas as certidões de distribuição e execução de natureza cível, fiscal, trabalhista, tributária, ambiental e urbanística.

E ainda não acabou.

Risco dos 10 anos

Muitas pessoas não sabem, mas durante o período de até 10 anos após o fechamento de contrato de compra e venda de imóvel, podem aparecer problemas jurídicos ou financeiros relacionados ao imóvel ou ao vendedor e causar uma grande dor de cabeça.

No pior cenário poderá ocorrer a perda do bem para um credor ou outro interessado.

O principal objetivo da análise documental é evitar que esse risco não alcance o negócio imobiliário.

Continuando…

 

5. Como escolher o advogado que vai realizar a análise da documentação imobiliária?

 

Como escolher o advogado que vai realizar a due diligence imobiliária é uma das principais preocupações na hora de contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do Google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou Whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 02% a 05% sobre o valor total da negociação.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para realizar a due diligence imobiliária antes de você assinar o contrato de compra e venda de imóvel.

 

Conclusão

Neste guia completo, você descobriu quanto tempo poderá levar uma análise criteriosa da documentação imobiliária.

Esse prazo dependerá dos documentos e apontamentos que serão encontrados na auditoria.

Com essas informações, agora você está craque em:

  • A análise da documentação criteriosa leva em média 60 dias.
    •  Com as inovações tecnológicas, o prazo pode variar de 24 horas até 07 dias podendo ser estendido em algumas exceções.
  • O que é o relatório final da análise da documentação
  • Quais as irregularidades mais comuns encontradas na análise da documentação
  • Como escolher o advogado que vai realizar a análise da documentação imobiliária

 

 

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Continue nos acompanhando e até a próxima! 😃

Leia também:

Due diligence imobiliária: Qual a importância da análise da documentação imobiliária na compra e venda do imóvel?

 

Due diligence imobiliária: Quais documentos serão necessários para a análise?

 

Due diligence imobiliária: Como vai funcionar a análise da documentação imobiliária?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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