Quem tem direito de fazer usucapião?

Toda pessoa que tem a posse do imóvel, por um longo e contínuo período de tempo, pode ter direito de fazer a usucapião, desde que não haja nenhuma contestação sobre o uso dessa propriedade.

Dessa forma, você poderá solicitar a propriedade judicial ou extrajudicialmente direto no cartório de Registro de Imóveis.

Se identifica ou conhece alguém nessa situação?

Então esse post é para você. Confira o que você vai encontrar nesse conteúdo:

1. Quem tem direito a usucapião?

Para que você tenha direito a usucapião é preciso que a posse seja exercida conforme os requisitos exigidos por lei.

Saiba quais são:

Posse com intenção de dono

É preciso que você possua o bem móvel ou imóvel com a intenção de dono.

E como exercer a posse com intenção de dono? Arcando com os custos, realizando a manutenção do bem e se apresentando como proprietário.

Sem segredos né?

Posse mansa e pacífica

Significa que para o exercício da posse, não pode existir oposição do dono da propriedade.

Mais um requisito.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser ininterrupta por um período de tempo.

O prazo mínimo é de 02 anos e o prazo máximo é de 15 anos, conforme o tipo de usucapião.

Próximo requisito.

Posse justa

A posse não pode ser violenta, clandestina e precária.

Posse com justo título e boa-fé

Embora esse requisito seja uma regra geral, existem algumas exceções, como por exemplo, no caso de usucapião extraordinária.

E por fim…

O bem não pode ser público

A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Isso porque, segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

Nessas condições, você pode conseguir com a usucapião, o direito de propriedade do bem.

Mas, nem toda pessoa que tem a posse, tem direito a usucapião e você já vai entender o porquê…

2. Quem não tem direito a usucapião?

Existem alguns casos, que mesmo tendo a posse não é possível requerer a usucapião.

🛑Saiba quais as causas que impedem o direito a usucapião:

Usucapião entre cônjuges
Usucapião entre ascendente e descendente
Usucapião entre tutor e curador
Usucapião em favor de credor pignoratício ou mandatário
- Aquele que tem um contrato de venda

Portanto, nessas hipóteses, a usucapião não acontecerá.

Ficou claro?

3. Tenho direito a usucapião. Como solicitar a propriedade?

Essa é uma dúvida muito comum dos clientes aqui em meu escritório.

Para que a usucapião seja reconhecida, você terá que entrar com uma ação, que poderá ser de duas formas:

Judicial
Extrajudicial

Vou explicar cada uma delas. Me acompanhe nos próximos tópicos.

4. Como solicitar a Usucapião Judicial?

A usucapião será judicial quando o possuidor requerer a propriedade do bem através de uma ação judicial.

Já adianto que é um processo burocrático e mais demorado se comparado ao extrajudicial.

A usucapião judicial é feita diretamente com um juiz, através de um processo no fórum.

Após a análise de todos os documentos, o juiz irá declarar que a propriedade será sua.

É indispensável o acompanhamento por um advogado especializado, para analisar o seu caso, dar entrada na ação para garantir o direito de registro da sua propriedade.

Quanto vou gastar para fazer a usucapião judicial?

Essa é uma das maiores preocupações, afinal, ninguém quer ser pego de surpresa com os gastos, não é mesmo?

Na usucapião judicial, os seus gastos serão:

Custas judiciais para dar entrada no processo
- Que podem variar de Estado para Estado
Honorários advocatícios

E tem mais…

Quais documentos serão necessários para fazer a usucapião judicial?

A documentação é a fase mais importante, pois é através da documentação que você poderá comprovar a posse do imóvel.

Então dá só uma olhada na papelada:

Planta ou croqui do imóvel
- Devidamente assinada por profissional habilitado
Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel
- Pode ser uma conta de água, telefone ou energia elétrica por exemplo
Fotos que comprovem a posse do imóvel
- Fotos de todos os cômodos do imóvel
Documentos que esclareçam a origem da posse
- Como declarações ou escritura
Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura
Notas fiscais de eventuais gastos com edificações, reformas ou conservação do imóvel
Comprovantes de pagamento do IPTU
Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor, para comprovar a posse mansa e pacífica
Certidão dos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel objeto da usucapião

Anotou tudo direitinho?

5. Como solicitar a Usucapião Extrajudicial?

A usucapião é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário.

Apesar de ser extrajudicial, o procedimento deverá ser feito obrigatoriamente por um advogado especialista.

Como vai funcionar?

A ação poderá ser feita no cartório de registro de imóveis onde está situado o imóvel.

O advogado fará uma ata notarial com a reivindicação do imóvel objeto da ação.

Mas, para que essa forma seja possível, será necessário cumprir alguns requisitos tais como:

Posse mansa e pacífica
- É a posse não contestada pelo proprietário
Período temporal de pelo menos 05 anos
O possuidor e sua família devem tornar a propriedade produtiva
O imóvel rural não pode ultrapassar 50 hectares

Após a análise da ata e de todos os documentos, o tabelião irá declarar que a propriedade será sua.

Após todos os trâmites, a ata notarial deverá ser entregue no cartório de imóveis.

Como você viu, não são em todos os casos em que é possível optar pela usucapião extrajudicial.

Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Quanto vou gastar para fazer a usucapião extrajudicial?

Na usucapião extrajudicial, você terá gastos com:

Cartório de registro de notas
Engenheiro
Cartório de registro de imóveis
- O valor que você vai pagar para o Cartório será cobrado com base no valor do imóvel
Honorários advocatícios

Para você ter uma ideia, os valores das atas podem chegar até R$898,85.

Tudo bem até aqui?

Quais documentos serão necessários para fazer a usucapião extrajudicial?

Confira o que você vai precisar antes de dar entrada no procedimento:

Requerimento de usucapião ao cartório preenchido pelo advogado
Ata Notarial
- Atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores
Planta e Memorial Descritivo do Imóvel
- Assinado por engenheiro habilitado
Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e domicílio do requerente
- O advogado especialista que fará a triagem dessa documentação
Justo título
Quaisquer documentos que comprovem a posse
- Como por exemplo, pagamento de impostos e taxas
Concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula
Concordância dos confrontantes
Croqui da quadra
- Um desenho da rua, com a disposição dos lotes, dos vizinhos, incluindo vizinhos dos fundos e rua de trás
Carnês de IPTU do respectivo período de posse
Contas de energia elétrica e de água
Certidão negativa de débitos de tributos mobiliários
- Essa certidão pode ser obtida diretamente na prefeitura
Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor, para comprovar a posse mansa e pacífica

E falando em documentos…

6. Quais documentos básicos a qualquer tipo de usucapião?

Eu sei que separar os documentos não é uma tarefa nada fácil.

Por isso, eu listei todos os documentos básicos que você vai precisar antes de solicitar a usucapião, independente da forma judicial ou extrajudicial e provar que você tem o tempo de posse suficiente.

Fique de olho!🗂️

Documentos pessoais dos posseiros e dos cônjuges

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Certidão de casamento ou nascimento

Documentos financeiros

Cópia da última declaração de Imposto de Renda
- No caso de isenção de IR, fazer uma declaração de próprio punho declarando ser isento do Imposto de Renda

Documentos das Testemunhas

Qualificação completa das testemunhas
- Nome, endereço, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço
Nome e endereço dos vizinhos
- Vizinhos de frente, dos fundos, do lado esquerdo e do lado direito

E se faltar algum documento, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista para analisar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Por falar em tipo de usucapião…

7. Quais os principais tipos de usucapião?

Independente da forma da usucapião judicial ou extrajudicial, para reivindicar a propriedade, será necessário se enquadrar em uma das espécies de usucapião.

Eu listei para você, os principais tipos. Veja.

Usucapião Extraordinária

Exercer a posse por 15 anos ininterruptos
- Sem oposição
- Exercer a posse por 10 anos se o imóvel foi estabelecido como moradia habitual

Não existem requisitos formais para esse tipo de usucapião, nem mesmo o justo-título ou boa-fé do possuidor.

Simples né?

Usucapião Ordinária

Exercer a posse por 10 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
- Exercer a posse por 05 anos se o imóvel tiver sido adquirido de forma onerosa devidamente registrado em cartório, é a usucapião pró-labore.
Ter estabelecido o imóvel como sua moradia habitual
Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

Essa é a modalidade ideal para o possuidor que tenha algum documento que demonstre ter obtido a propriedade do bem, mas não tem de fato.

Mais uma espécie.

Usucapião Especial Rural

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- Sem oposição
Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
Usar a terra como moradia
Tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família

Se você ouvir falar em usucapião pró-labore, é a mesma coisa, tá?

Continuando…

Usucapião Especial Urbana

Exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 05 anos
- Sem oposição
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel
- Seja rural ou urbano
A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Tudo bem até aqui?

Usucapião Coletiva

O grupo de pessoas deve ocupar o terreno há no mínimo 05 anos ininterruptos
A área total do imóvel dividido deverá ter no máximo 250 metros quadrados
Ninguém pode ser dono de outro imóvel
- Seja rural ou urbano

Ainda tem mais.

Usucapião Especial Familiar

Acontece a usucapião especial familiar, ocorrer quando o ex-cônjuge ou o ex-companheiro, abandona o lar, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem nenhuma oposição.

Por isso, essa modalidade de usucapião, é conhecida por “usucapião por abandono do lar”.

Nessa categoria, para ter direito a usucapião especial familiar, saiba quais são os requisitos necessários:

A pessoa deverá exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 02 anos
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel
- Seja rural ou urbano
A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Próxima espécie.

Usucapião de Bens Móveis

Embora muitas pessoas não saibam, é possível a usucapião de bens móveis, como por exemplo, um carro, uma jóia de família, dentre outros bens.

Essa modalidade é dividida em 02 categorias, vou explicar cada uma.

Usucapião de Bens Móveis Ordinária

Exercer a posse por 03 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

Usucapião de Bens Móveis Extraordinária

Se não existir justo-título, será necessário:

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada

Tudo bem até aqui?

Usucapião Habitacional

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados

Este tipo de usucapião é destinado aquelas pessoas que possuem recursos insuficientes para a aquisição de um imóvel.

Calma que já está acabando.

Usucapião Especial Indígena

Exercer a posse por 10 anos ininterruptos
Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
Usar a terra como moradia

Viu só quantas espécies de usucapião? Por isso, o ideal é buscar a ajuda de um ótimo advogado especialista em imobiliário.

8. Preciso de um advogado para fazer a usucapião?

Sim. O pedido de reconhecimento de usucapião deve ser interposto obrigatoriamente por meio de um advogado.

Além disso, o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.

E como não errar na contratação do advogado especialista para a sua usucapião?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 1% sobre o valor do bem, além das custas judiciais.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.

Conclusão

Prontinho!

Agora você já sabe quem tem direito a usucapião e como solicitar a propriedade, seja na justiça ou diretamente no cartório de registro de imóveis.

Só aqui você descobriu:

Quem tem direito a usucapião
Quem não tem direito a usucapião
Como solicitar a propriedade
Quais as espécies de usucapião
Como não errar na contratação do advogado que vai dar entrada no seu processo para requerer a usucapião

Fico por aqui.

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Continue nos acompanhando e até a próxima! 😀