Beautiful colonial American house at sunset

Conteúdos

Quem tem direito de fazer usucapião?

Toda pessoa que tem a posse do imóvel, por um longo e contínuo período de tempo, pode ter direito de fazer a usucapião, desde que não haja nenhuma contestação sobre o uso dessa propriedade.

Dessa forma, você poderá solicitar a propriedade judicial ou extrajudicialmente direto no cartório de Registro de Imóveis.

Se identifica ou conhece alguém nessa situação?

Então esse post é para você. Confira o que você vai encontrar nesse conteúdo:

 

1. Quem tem direito a usucapião?

Para que você tenha direito a  usucapião é preciso que a posse seja exercida conforme os requisitos exigidos por lei.

Saiba quais são:

Posse com intenção de dono

É preciso que você possua o bem móvel ou imóvel com a intenção de dono.

E como exercer a posse com intenção de dono? Arcando com os custos, realizando a manutenção do bem e se apresentando como proprietário.

Sem segredos né?

Posse mansa e pacífica

Significa que para o exercício da posse, não pode existir oposição do dono da propriedade.

Mais um requisito.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser ininterrupta por um período de tempo.

O prazo mínimo é de 02 anos e o prazo máximo é de 15 anos, conforme o tipo de usucapião.

Próximo requisito.

Posse justa

A posse não pode ser violenta, clandestina e precária.

Posse com justo título e boa-fé

Embora esse requisito seja uma regra geral, existem algumas exceções, como por exemplo, no caso de usucapião extraordinária.

E por fim…

O bem não pode ser público

A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Isso porque, segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

Nessas condições, você pode conseguir com a usucapião, o direito de propriedade do bem.

Mas, nem toda pessoa que tem a posse, tem direito a usucapião e você já vai entender o porquê…

 

2. Quem não tem direito a usucapião?

Existem alguns casos, que mesmo tendo a posse não é possível requerer a usucapião.

🛑Saiba quais as causas que impedem o direito a usucapião:

  • Usucapião entre cônjuges
  • Usucapião entre ascendente e descendente
  • Usucapião entre tutor e curador
  • Usucapião em favor de credor pignoratício ou mandatário
    •  Aquele que tem um contrato de venda

Portanto, nessas hipóteses, a usucapião não acontecerá.

Ficou claro?

 

3. Tenho direito a usucapião. Como solicitar a propriedade?

Essa é uma dúvida muito comum dos clientes aqui em meu escritório.

Para que a usucapião seja reconhecida, você terá que entrar com uma ação, que poderá ser de duas formas:

  • Judicial
  • Extrajudicial

Vou explicar cada uma delas. Me acompanhe nos próximos tópicos.  

 

4. Como solicitar a Usucapião Judicial?

A usucapião será judicial quando o possuidor requerer a propriedade do bem através de uma ação judicial.

Já adianto que é um processo burocrático e mais demorado se comparado ao extrajudicial.

A usucapião judicial é feita diretamente com um juiz, através de um processo no fórum.

Após a análise de todos os documentos, o juiz irá declarar que a propriedade será sua.

É indispensável o acompanhamento por um advogado especializado, para analisar o seu caso, dar entrada na ação para garantir o direito de registro da sua propriedade.

Quanto vou gastar para fazer a usucapião judicial?

Essa é uma das maiores preocupações, afinal, ninguém quer ser pego de surpresa com os gastos, não é mesmo?

Na usucapião judicial, os seus gastos serão:

  •  Custas judiciais para dar entrada no processo
    •  Que podem variar de Estado para Estado
  •  Honorários advocatícios

E tem mais…

Quais documentos serão necessários para fazer a usucapião judicial?

A documentação é a fase mais importante, pois é através da documentação que você poderá comprovar a posse do imóvel.

Então dá só uma olhada na papelada:

  • Planta ou croqui do imóvel
    •  Devidamente assinada por profissional habilitado
  • Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel
    •  Pode ser uma conta de água, telefone ou energia elétrica por exemplo
  • Fotos que comprovem a posse do imóvel
    •  Fotos de todos os cômodos do imóvel
  • Documentos que esclareçam a origem da posse
    •  Como declarações ou escritura
  • Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura
  • Notas fiscais de eventuais gastos com edificações, reformas ou conservação do imóvel
  • Comprovantes de pagamento do IPTU
  • Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor, para comprovar a posse mansa e pacífica
  • Certidão dos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel objeto da usucapião

Anotou tudo direitinho?

 

5. Como solicitar a Usucapião Extrajudicial?

A usucapião é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário.

Apesar de ser extrajudicial, o procedimento deverá ser feito obrigatoriamente por um advogado especialista.

Como vai funcionar?

A ação poderá ser feita no cartório de registro de imóveis onde está situado o imóvel.

O advogado fará uma ata notarial com a reivindicação do imóvel objeto da ação.

Mas, para que essa forma seja possível, será necessário cumprir alguns requisitos tais como:

  • Posse mansa e pacífica
    •   É a posse não contestada pelo proprietário
  • Período temporal de pelo menos 05 anos
  • O possuidor e sua família devem tornar a propriedade produtiva
  • O imóvel rural não pode ultrapassar 50 hectares

Após a análise da ata e de todos os documentos, o tabelião irá declarar que a propriedade será sua.

Após todos os trâmites, a ata notarial deverá ser entregue no cartório de imóveis.

Como você viu, não são em todos os casos em que é possível optar pela usucapião extrajudicial.

Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Quanto vou gastar para fazer a usucapião extrajudicial?

Na usucapião extrajudicial, você terá gastos com:

  • Cartório de registro de notas
  • Engenheiro
  • Cartório de registro de imóveis
    •  O valor que você vai pagar para o Cartório será cobrado com base no valor do imóvel
  • Honorários advocatícios

Para você ter uma ideia, os valores das atas podem chegar até R$898,85.

Tudo bem até aqui?

Quais documentos serão necessários para fazer a usucapião extrajudicial?

Confira o que você vai precisar antes de dar entrada no procedimento:

  • Requerimento de usucapião ao cartório preenchido pelo advogado
  • Ata Notarial
    •   Atestando o tempo de posse do interessado e de seus antecessores
  • Planta e Memorial Descritivo do Imóvel
    •  Assinado por engenheiro habilitado
  • Certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e domicílio do requerente
    •  O advogado especialista que fará a triagem dessa documentação
  • Justo título
  • Quaisquer documentos que comprovem a posse
    •  Como por exemplo, pagamento de impostos e taxas
  • Concordância dos titulares de direitos reais registrados ou averbados na matrícula
  • Concordância dos confrontantes
  • Croqui da quadra
    •  Um desenho da rua, com a disposição dos lotes, dos vizinhos, incluindo vizinhos dos fundos e rua de trás
  • Carnês de IPTU do respectivo período de posse
  • Contas de energia elétrica e de água
  • Certidão negativa de débitos de tributos mobiliários
    •  Essa certidão pode ser obtida diretamente na prefeitura
  • Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor, para comprovar a posse mansa e pacífica

 

E falando em documentos…

 

6. Quais documentos básicos a qualquer tipo de usucapião?

Eu sei que separar os documentos não é uma tarefa nada fácil.

Por isso, eu listei todos os documentos básicos que você vai precisar antes de solicitar a usucapião, independente da forma judicial ou extrajudicial e provar que você tem o tempo de posse suficiente.

Fique de olho!🗂️

Documentos pessoais dos posseiros e dos cônjuges

  • Comprovante de identidade
    • Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
  • Certidão de casamento ou nascimento

 

Documentos financeiros

  • Cópia da última declaração de Imposto de Renda
    •  No caso de isenção de IR, fazer uma declaração de próprio punho declarando ser isento do Imposto de Renda

Documentos das Testemunhas 

  • Qualificação completa das testemunhas
    •  Nome, endereço, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço
  • Nome e endereço dos vizinhos
    •  Vizinhos de frente, dos fundos, do lado esquerdo e do lado direito

 

E se faltar algum documento, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista para analisar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Por falar em tipo de usucapião…

 

7. Quais os principais tipos de usucapião?

Independente da forma da usucapião judicial ou extrajudicial, para reivindicar a propriedade, será necessário se enquadrar em uma das espécies de usucapião.

Eu listei para você, os principais tipos. Veja.

Usucapião Extraordinária

  • Exercer a posse por 15 anos ininterruptos
    •  Sem oposição
    • Exercer a posse por 10 anos se o imóvel foi estabelecido como moradia habitual

Não existem requisitos formais para esse tipo de usucapião, nem mesmo o justo-título ou boa-fé do possuidor.

Simples né?

Usucapião Ordinária

  • Exercer a posse por 10 anos ininterruptos
    •  De maneira contínua e incontestada
    •  Exercer a posse por 05 anos se o imóvel tiver sido adquirido de forma onerosa devidamente registrado em cartório, é a usucapião pró-labore.
  • Ter estabelecido o imóvel como sua moradia habitual
  • Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

Essa é a modalidade ideal para o possuidor que tenha algum documento que demonstre ter obtido a propriedade do bem, mas não tem de fato.

Mais uma espécie.

Usucapião Especial Rural

  • Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
    •  Sem oposição
  • Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
  • Usar a terra como moradia
  • Tornar a terra produtiva por seu trabalho ou de sua família

Se você ouvir falar em usucapião pró-labore, é a mesma coisa, tá?

Continuando…

Usucapião Especial Urbana

  • Exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 05 anos
    •  Sem oposição
  • O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
  • O imóvel não poderá ser público
  • A pessoa não pode possuir outro imóvel
    •  Seja rural ou urbano
  • A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Tudo bem até aqui?

 

Usucapião Coletiva

  • O grupo de pessoas deve ocupar o terreno há no mínimo 05 anos ininterruptos
  • A área total do imóvel dividido deverá ter no máximo 250 metros quadrados
  • Ninguém pode ser dono de outro imóvel
    •   Seja rural ou urbano

Ainda tem mais.

 

Usucapião Especial Familiar

Acontece a usucapião especial familiar, ocorrer quando o ex-cônjuge ou o ex-companheiro, abandona o lar, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem nenhuma oposição.

Por isso, essa modalidade de usucapião, é conhecida por “usucapião por abandono do lar”.

Nessa categoria, para ter direito a usucapião especial familiar, saiba quais são os requisitos necessários:

  • A pessoa deverá exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 02 anos
  • O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
  • O imóvel não poderá ser público
  • A pessoa não pode possuir outro imóvel
    •  Seja rural ou urbano
  • A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Próxima espécie.

 

Usucapião de Bens Móveis

Embora muitas pessoas não saibam, é possível a usucapião de bens móveis, como por exemplo, um carro, uma jóia de família, dentre outros bens.

Essa modalidade é dividida em 02 categorias, vou explicar cada uma.

Usucapião de Bens Móveis Ordinária

  • Exercer a posse por 03 anos ininterruptos
    •  De maneira contínua e incontestada
  • Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

Ou

Usucapião de Bens Móveis Extraordinária

Se não existir justo-título, será necessário:

  • Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
    •  De maneira contínua e incontestada

Tudo bem até aqui?

Usucapião Habitacional

  • Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
    •   De maneira contínua e incontestada
  • O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados

Este tipo de usucapião é destinado aquelas pessoas que possuem recursos insuficientes para a aquisição de um imóvel.

Calma que já está acabando.

 

Usucapião Especial Indígena

  • Exercer a posse por 10 anos ininterruptos
  • Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
  • Usar a terra como moradia

 

Viu só quantas espécies de usucapião? Por isso, o ideal é buscar a ajuda de um ótimo advogado especialista em imobiliário.

 

8. Preciso de um advogado para fazer a usucapião?

Sim. O pedido de reconhecimento de usucapião deve ser interposto obrigatoriamente por meio de um advogado.

Além disso, o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.

E como não errar na contratação do advogado especialista para a sua usucapião?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

 Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 1% sobre o valor do bem, além das custas judiciais.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.

 

Conclusão

Prontinho!

Agora você já sabe quem tem direito a usucapião e como solicitar a propriedade, seja na justiça ou diretamente no cartório de registro de imóveis.

Só aqui você descobriu:

  • Quem tem direito a usucapião
  • Quem não tem direito a usucapião
  • Como solicitar a propriedade
  • Quais as espécies de usucapião
  • Como não errar na contratação do advogado que vai dar entrada no seu processo para requerer a usucapião

 

Fico por aqui.

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E se você conhece alguém nessa situação, compartilhe o nosso post.

Continue nos acompanhando e até a próxima! 😀

Leia também:

Usucapião: O que é e como funciona o direito de posse?

Quais os principais requisitos para a usucapião?

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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