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Usucapião: 10 dúvidas mais comuns sobre o direito de posse e propriedade.

A usucapião, apesar de ser um assunto comum, ainda desperta muitas dúvidas.

Posse e propriedade é a mesma coisa? Precisa de algum documento para comprovar a posse? Quanto tempo tenho que estar no imóvel? E por aí vai.

Por isso, preparei esse conteúdo para esclarecer todas as suas dúvidas.

Vamos começar?

 

1. Afinal, o que é usucapião?

Antes, vamos ter que voltar um pouquinho na história, especificamente a Roma antiga.

A usucapião foi incorporada à lei brasileira, a partir do direito romano, que estabelecia as diretrizes a respeito da propriedade.

Usucapião é o ato jurídico que converte a posse de um imóvel em propriedade pelo uso.

Na prática, significa que se mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui escritura, pode ser que você tenha o direito de adquirir a posse legal do bem, por meio da usucapião.

E a usucapião também vale para bens móveis, tá bom? Como por exemplo, um carro, um animal, dentre outros.

Ficou claro?

 

2. Posse e propriedade é a mesma coisa?

Essa é uma dúvida muito comum dos clientes aqui em meu escritório.

A posse é um fato, isto é, não é necessário que exista algum documento ou número de matrícula que diga que você tem a posse sobre um bem.

Para o direito de posse, basta apenas exercê-la.

Na posse, o possuidor age como se fosse dono.

 Já a propriedade, é um direito, ou seja, é necessário que exista um documento que tenha o seu nome registrado como proprietário daquele imóvel no Registro de Imóveis.

Então, fique de olho: o direito de usucapião nasce da posse sem a propriedade do bem.

Mais uma dúvida.

 

3. O que eu preciso para fazer a usucapião?

Para poder solicitar a usucapião, você vai precisar cumprir alguns requisitos.

Eu listei os requisitos necessários, independente do tipo de usucapião.

Confira comigo:

Intenção de dono

É preciso que você possua o bem móvel ou imóvel com a intenção de dono.

E como exercer a posse com intenção de dono? Arcando com os custos, realizando a manutenção do bem e se apresentando como proprietário.

Sem segredos né?

Posse mansa e pacífica

Significa que para o exercício da posse, não pode existir oposição do dono da propriedade.

Mais um requisito.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser ininterrupta por um período de tempo.

O prazo mínimo é de 02 anos e o prazo máximo é de 15 anos, conforme o tipo de usucapião.

Próximo requisito.

Posse justa

A posse não pode ser violenta, clandestina e precária.

Posse com justo título e boa-fé

Embora esse requisito seja uma regra geral, existe algumas exceções, como por exemplo, no caso de usucapião extraordinária.

E por fim…

O bem não pode ser público

A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Isso porque, segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

 

Dessa forma, qualquer pessoa que tenha a posse do imóvel, de forma pacífica, sem interrupção, com a intenção de cuidar do patrimônio como se fosse seu, poderá entrar na justiça, para obter o bem por usucapião.

E por falar em tipo de usucapião….

 

4. Como saber qual o meu tipo de usucapião?

Existem 08 tipos de usucapião

E você irá descobrir agora em qual você se enquadra. Me acompanhe.

 

1. Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é a forma de aquisição da propriedade, pelo uso prolongado da posse.

Basicamente, esse tipo de usucapião ocorre quando a pessoa exerce a posse por 15 anos ininterruptos e sem oposição.

Vou explicar de forma bem simples cada um dos requisitos e você já vai entender.

Requisitos da Usucapião Extraordinária

  • Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos
    • A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
  • Inexistência de oposição a posse
    • A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
  • Possuir o imóvel com intenção de dono
    • Nesse caso, para ter a usucapião é necessário exercer a posse por 10 anos

 

Próximo tipo de usucapião.

2. Usucapião Ordinária

Esse é o tipo de usucapião do possuidor que tenha algum documento que demonstre ter obtido a propriedade do bem, mas não tem de fato.

É o chamado justo-título, Justo título, um documento que faz a pessoa crer que seja a dona do imóvel.

Saiba quais são os requisitos necessários para o tipo de usucapião ordinária.

Requisitos da Usucapião Ordinária

  • Posse do imóvel por 10 anos ininterruptos
    • A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
  • Inexistência de oposição a posse
    • A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
  • Possuir o imóvel com intenção de dono ou realizar obra de caráter produtivo
    • Nesse caso, para ter a usucapião é necessário exercer a posse por 05 anos
  • Ter o justo-título
    • Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

Guarde bem essa informação: Para o tipo de usucapião ordinária, a posse deve ser contínua, mansa e pacífica.

Ficou claro?

3. Usucapião Especial Rural

Nesse tipo de usucapião, a propriedade tem que se tornar produtiva por meio do trabalho da pessoa.

Esse tipo de usucapião funciona apenas em zonas rurais, tá?

Me acompanhe.

Requisitos da Usucapião Especial Rural

  • Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
    • A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
  • Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
  • Usar a terra como moradia
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural

Sem segredos né?

4. Usucapião Especial Urbana

Para este tipo de usucapião, não é necessário possuir título ou boa-fé.

É necessário apenas cumprir os requisitos legais.

Requisitos da Usucapião Especial Urbana

  • Exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 05 anos
    • A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
  • O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
  • O imóvel não poderá ser público
  • Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural
  • Não ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Como você pode observar, a vantagem deste tipo de usucapião é o exercício da posse por apenas 05 anos.

Veja que não é preciso trabalhar no imóvel, basta apenas exercer a posse com intenção de moradia.

Mais um tipo de usucapião.

 

5. Usucapião Coletiva

Isso significa que mais de uma pessoa poderá fazer usucapião do mesmo terreno.

A usucapião coletiva é destinada às pessoas que vivem em ocupações urbanas informais.

E os requisitos? Vem comigo!

Requisitos da Usucapião Coletiva

  • O grupo de pessoas deve ocupar o terreno há no mínimo 05 anos ininterruptos
  • Sem interrupção e sem oposição do dono da propriedade
  • A área total do imóvel dividido deverá ter no máximo 250 metros quadrados
  • Ninguém pode ser dono de outro imóvel rural ou urbano

Como você viu, o tipo de usucapião coletivo possui suas próprias especificidades.

Mais uma!

 

6. Usucapião Especial Familiar

O tipo de usucapião especial familiar, ocorre quando o ex-cônjuge ou o ex-companheiro, abandona o lar, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem nenhuma oposição.

Por isso, esse tipo de usucapião, é conhecido por “usucapião por abandono do lar” ou “usucapião entre cônjuges e companheiros”.

Neste tipo de usucapião especial familiar, para ter direito a propriedade, também será necessário cumprir algumas exigências específicas.

Requisitos da Usucapião Especial Familiar

  • Existir abandono do lar pelo ex-companheiro
  • O imóvel precisa ser propriedade comum do ex-casal
    • Comprovado por meio de matrícula do imóvel
  • Utilizar o imóvel como moradia
  • Posse do imóvel contínua e ininterrupta por ao menos 02 anos após o abandono do lar pelo ex-companheiro
  • O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
  • O imóvel não poderá ser público
  • A pessoa não pode possuir outro imóvel rural ou urbano
  • Não ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

O ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e garantir todos os seus direitos, tá bom?

 

7. Usucapião de Bens Móveis

Embora muitas pessoas não saibam, é possível a usucapião de bens móveis, como por exemplo, um carro, uma jóia de família, dentre outros bens.

A usucapião de bens móveis é dividida em 02 tipos, que são:

  • Usucapião de bens móveis ordinária
  • Usucapião de bens móveis extraordinária

Veja as particularidades de cada uma delas.

Requisitos da Usucapião de Bens Móveis Ordinária

  • Posse por 03 anos ininterruptos
  •  Inexistência de oposição a posse
    • A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
  • Justo-título
    • Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

E…

Requisitos da Usucapião de Bens Móveis Extraordinária

  • Posse por 05 anos ininterruptos
  •  Inexistência de oposição a posse
    • A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
  • Justo-título
    • Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

Veja que a usucapião de bens móveis será extraordinária quando não existir justo-título.

8. Usucapião Habitacional

Este tipo de usucapião é destinado aquelas pessoas que possuem recursos insuficientes para a aquisição de um imóvel.

Neste tipo de usucapião, não é exigido a boa-fé ou justo-título. Você já vai descobrir como conseguir a usucapião habitacional.

Requisitos da Usucapião Habitacional

  • Posse por 05 anos ininterruptos
  •  Inexistência de oposição a posse
    • A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
  • O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados

Viu só quantos tipos de usucapião?

Na prática, significa que se mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui escritura, pode ser que você tenha o direito de adquirir a posse legal do bem, por meio da usucapião.

Em qual tipo você se enquadra?

 

5. Quais documentos preciso para pedir a usucapião?

Independente do tipo de usucapião, existem documentos que são básicos que são indispensáveis para a comprovação da posse e direito à propriedade.

Então, antes de solicitar a usucapião, saiba quais documentos você precisará organizar:

Documentos pessoais dos possuidores

Fique atento. Serão necessários os documentos dos possuidores e de seus cônjuges.

Confira comigo:

  • Comprovante de identidade
    • Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
  • Estado Civil
    •  Certidão de casamento ou nascimento
    •  Certidão de óbito se viúvo
    • Inventário – em caso de óbito de um dos cônjuges
  • CPF
  • Comprovante de residência
    •  Pode ser uma conta de água ou luz por exemplo

Simples né?

 

Documentos financeiros

  • Cópia da última declaração de Imposto de Renda
    •  No caso de isenção de IR, fazer uma declaração de próprio punho declarando ser isento do Imposto de Renda

E tem mais.

 

Documentos das Testemunhas 

  • Qualificação completa das testemunhas
    •  Nome, endereço, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço
    •  Declaração das testemunhas
    •  Afirmando que não tem qualquer oposição a usucapião pedida

 

Documentos dos Confrontantes

  • Qualificação completa dos residentes e possuidores do imóvel
    • Vizinhos de frente
    • Vizinhos dos fundos
    • Vizinhos do lado esquerdo
    •  Vizinhos do lado direito

Viu só quanta papelada?

O ideal é você buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário para analisar o seu caso e garantir todos os seus direitos.

 

6. O que é posse mansa e pacífica?

Garanto que agora você vai saber de uma vez por todas o que é a posse mansa e pacífica.

A posse mansa e pacífica, é um dos principais requisitos da usucapião.

Basicamente, é a posse exercida sem nenhuma oposição ou contestação pelo dono da propriedade.

Vou explicar por meio de um exemplo para você entender melhor.

🧑Imagine que João ocupou um imóvel

 

🧔O proprietário do imóvel não contestou a permanência do possuidor João no imóvel

 

🏠Dessa forma, João exerce a posse mansa e pacífica, ou seja, sem contestação do proprietário registrado do imóvel ocupado

 

 

Portanto, posse mansa e pacífica, é a posse que não é confrontada pelo proprietário contra o possuidor daquele bem.

Mais uma dúvida frequente!

 

7. Qual usucapião é mais rápido?

 

A usucapião mais rápida, é a usucapião extrajudicial.

A usucapião extrajudicial é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário.

Isso significa que a comprovação da propriedade de um imóvel a partir da posse prolongada, ficou mais simples e rápida.

Por ser um processo feito diretamente em cartório, o tempo de procedimento é em média de 90 à 120 dias.

Lembrando apenas que se trata de um prazo estimado, podendo se estender conforme o caso.

Tudo bem até aqui?

 

8. Como funciona a usucapião?

 

Qualquer pessoa que tenha a posse, desde que preenchidos os requisitos necessários, pode solicitar a usucapião.

Para que a usucapião seja reconhecida, você terá que entrar com uma ação, que poderá ser de duas formas:

  • Judicial
  • Extrajudicial

Vou explicar de forma bem simples, cada uma delas, veja.

 

Usucapião Judicial

A usucapião será judicial quando o possuidor requerer a propriedade do bem através de uma ação judicial.

Apesar de ser a forma mais comum de usucapião, fique de olhos bem abertos!

Existem alguns casos, em que não é possível entrar com a usucapião judicial.

Quais são as causas que impossibilitam a usucapião judicial?

Conheça as causas que impedem o prosseguimento da ação judicial:

  • Usucapião entre cônjuges
  • Usucapião entre ascendente e descendente
  • Usucapião entre tutor e curador
  • Usucapião em favor de credor pignoratício ou mandatário
    • Aquele que tem em seu poder um contrato de venda

 

Portanto, nessas hipóteses, a usucapião não acontecerá.

E o outro tipo de ação de usucapião?

Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário, diretamente no cartório de notas, e após, no cartório de registro de imóveis.

O primeiro cartório onde será dada a entrada da usucapião extrajudicial, será o cartório de notas, e o segundo cartório, o de registro de imóveis.

O advogado especialista fará uma Ata Notarial com a reivindicação do imóvel objeto da ação.

O tabelião irá determinar uma perícia para constatar fisicamente a planta e as condições do imóvel.

Se estiver tudo em ordem, o tabelião irá lavrar a Ata Notarial para atestar os fatos. Caso seja constatada alguma irregularidade, o possuidor deverá sanar todas as divergências.

A partir daí, será feito um requerimento ao oficial do cartório de registro de imóveis e anexado os documentos que comprovem a posse do imóvel.

Após a análise da ata e de todos os documentos, o registrador irá informar a União, Estado e Município para verificar se possuem interesse na questão, e promover a publicação em jornal de grande circulação.

Na publicação em jornal haverá a informação de que eventuais interessados no imóvel objeto da usucapião, poderão se manifestar no prazo de até 15 dias.

Após esse prazo, não existindo manifestação de nenhum interessado e estando em conformidade todos os documentos apresentados, o oficial irá realizar o registro da aquisição do imóvel e declarar a propriedade

Apesar de ser extrajudicial, o procedimento deverá ser feito obrigatoriamente por um advogado especialista. Ficou claro?

 

A forma da ação de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, dependerá do tipo de usucapião.

Vou explicar as duas formas possíveis de como poderá ser pedida a usucapião.

 

9. Posso vender imóvel adquirido por usucapião?

 

Como você viu, na usucapião, a permanência no imóvel por um longo período pode converter a posse em propriedade.

E a partir daí surge a dúvida: Posso vender um imóvel adquirido por usucapião?

A resposta é: Depende.

Em vários casos de usucapião, o imóvel não possui título de propriedade em nome do possuidor.

E para a compra e venda de um imóvel, é indispensável o título de propriedade em nome do vendedor do terreno.

Se o imóvel não possuir o título de propriedade em nome do possuidor, não será possível a venda do imóvel do adquirente, mas é permitida a cessão do direito da posse a outra pessoa.

Ficou claro?

 

10.  Preciso de um advogado para fazer a usucapião?

Independente do tipo de usucapião, é obrigatório o acompanhamento por um advogado, tá bom?

Isso porque é exigido por lei, a assinatura do especialista devidamente habilitado, tanto no procedimento do processo, quanto na planta e memorial descritivo do imóvel usucapiendo.

Sem contar que o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.

 

 

Conclusão

Prontinho.

Com esse guia, agora você já sabe as respostas das dúvidas mais comuns sobre a usucapião.

E se você ainda ficou com alguma dúvida, não tem problema, é só enviar uma mensagem que eu esclareço para você.

Curtiu o nosso post?

Continue nos acompanhando e até a próxima!

Leia também:

Quais os principais requisitos para a usucapião?

Quem tem direito de fazer usucapião?

Quais os documentos necessários para a usucapião?

Posso vender imóvel adquirido por usucapião?

 

 

 

 

 

 

 

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