Usucapião: 10 dúvidas mais comuns sobre o direito de posse e propriedade.

A usucapião, apesar de ser um assunto comum, ainda desperta muitas dúvidas.

Posse e propriedade é a mesma coisa? Precisa de algum documento para comprovar a posse? Quanto tempo tenho que estar no imóvel? E por aí vai.

Por isso, preparei esse conteúdo para esclarecer todas as suas dúvidas.

Vamos começar?

1. Afinal, o que é usucapião?

Antes, vamos ter que voltar um pouquinho na história, especificamente a Roma antiga.

A usucapião foi incorporada à lei brasileira, a partir do direito romano, que estabelecia as diretrizes a respeito da propriedade.

Usucapião é o ato jurídico que converte a posse de um imóvel em propriedade pelo uso.

Na prática, significa que se mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui escritura, pode ser que você tenha o direito de adquirir a posse legal do bem, por meio da usucapião.

E a usucapião também vale para bens móveis, tá bom? Como por exemplo, um carro, um animal, dentre outros.

Ficou claro?

2. Posse e propriedade é a mesma coisa?

Essa é uma dúvida muito comum dos clientes aqui em meu escritório.

A posse é um fato, isto é, não é necessário que exista algum documento ou número de matrícula que diga que você tem a posse sobre um bem.

Para o direito de posse, basta apenas exercê-la.

Na posse, o possuidor age como se fosse dono.

Já a propriedade, é um direito, ou seja, é necessário que exista um documento que tenha o seu nome registrado como proprietário daquele imóvel no Registro de Imóveis.

Então, fique de olho: o direito de usucapião nasce da posse sem a propriedade do bem.

Mais uma dúvida.

3. O que eu preciso para fazer a usucapião?

Para poder solicitar a usucapião, você vai precisar cumprir alguns requisitos.

Eu listei os requisitos necessários, independente do tipo de usucapião.

Confira comigo:

Intenção de dono

É preciso que você possua o bem móvel ou imóvel com a intenção de dono.

E como exercer a posse com intenção de dono? Arcando com os custos, realizando a manutenção do bem e se apresentando como proprietário.

Sem segredos né?

Posse mansa e pacífica

Significa que para o exercício da posse, não pode existir oposição do dono da propriedade.

Mais um requisito.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser ininterrupta por um período de tempo.

O prazo mínimo é de 02 anos e o prazo máximo é de 15 anos, conforme o tipo de usucapião.

Próximo requisito.

Posse justa

A posse não pode ser violenta, clandestina e precária.

Posse com justo título e boa-fé

Embora esse requisito seja uma regra geral, existe algumas exceções, como por exemplo, no caso de usucapião extraordinária.

E por fim…

O bem não pode ser público

A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Isso porque, segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

Dessa forma, qualquer pessoa que tenha a posse do imóvel, de forma pacífica, sem interrupção, com a intenção de cuidar do patrimônio como se fosse seu, poderá entrar na justiça, para obter o bem por usucapião.

E por falar em tipo de usucapião….

4. Como saber qual o meu tipo de usucapião?

Existem 08 tipos de usucapião

E você irá descobrir agora em qual você se enquadra. Me acompanhe.

1. Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é a forma de aquisição da propriedade, pelo uso prolongado da posse.

Basicamente, esse tipo de usucapião ocorre quando a pessoa exerce a posse por 15 anos ininterruptos e sem oposição.

Vou explicar de forma bem simples cada um dos requisitos e você já vai entender.

Requisitos da Usucapião Extraordinária

Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Possuir o imóvel com intenção de dono
- Nesse caso, para ter a usucapião é necessário exercer a posse por 10 anos

Próximo tipo de usucapião.

2. Usucapião Ordinária

Esse é o tipo de usucapião do possuidor que tenha algum documento que demonstre ter obtido a propriedade do bem, mas não tem de fato.

É o chamado justo-título, Justo título, um documento que faz a pessoa crer que seja a dona do imóvel.

Saiba quais são os requisitos necessários para o tipo de usucapião ordinária.

Requisitos da Usucapião Ordinária

Posse do imóvel por 10 anos ininterruptos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Possuir o imóvel com intenção de dono ou realizar obra de caráter produtivo
- Nesse caso, para ter a usucapião é necessário exercer a posse por 05 anos
Ter o justo-título
- Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

Guarde bem essa informação: Para o tipo de usucapião ordinária, a posse deve ser contínua, mansa e pacífica.

Ficou claro?

3. Usucapião Especial Rural

Nesse tipo de usucapião, a propriedade tem que se tornar produtiva por meio do trabalho da pessoa.

Esse tipo de usucapião funciona apenas em zonas rurais, tá?

Me acompanhe.

Requisitos da Usucapião Especial Rural

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
Usar a terra como moradia
Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural

Sem segredos né?

4. Usucapião Especial Urbana

Para este tipo de usucapião, não é necessário possuir título ou boa-fé.

É necessário apenas cumprir os requisitos legais.

Requisitos da Usucapião Especial Urbana

Exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 05 anos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural
Não ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Como você pode observar, a vantagem deste tipo de usucapião é o exercício da posse por apenas 05 anos.

Veja que não é preciso trabalhar no imóvel, basta apenas exercer a posse com intenção de moradia.

Mais um tipo de usucapião.

5. Usucapião Coletiva

Isso significa que mais de uma pessoa poderá fazer usucapião do mesmo terreno.

A usucapião coletiva é destinada às pessoas que vivem em ocupações urbanas informais.

E os requisitos? Vem comigo!

Requisitos da Usucapião Coletiva

O grupo de pessoas deve ocupar o terreno há no mínimo 05 anos ininterruptos
Sem interrupção e sem oposição do dono da propriedade
A área total do imóvel dividido deverá ter no máximo 250 metros quadrados
Ninguém pode ser dono de outro imóvel rural ou urbano

Como você viu, o tipo de usucapião coletivo possui suas próprias especificidades.

Mais uma!

6. Usucapião Especial Familiar

O tipo de usucapião especial familiar, ocorre quando o ex-cônjuge ou o ex-companheiro, abandona o lar, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem nenhuma oposição.

Por isso, esse tipo de usucapião, é conhecido por “usucapião por abandono do lar” ou “usucapião entre cônjuges e companheiros”.

Neste tipo de usucapião especial familiar, para ter direito a propriedade, também será necessário cumprir algumas exigências específicas.

Requisitos da Usucapião Especial Familiar

Existir abandono do lar pelo ex-companheiro
O imóvel precisa ser propriedade comum do ex-casal
- Comprovado por meio de matrícula do imóvel
Utilizar o imóvel como moradia
Posse do imóvel contínua e ininterrupta por ao menos 02 anos após o abandono do lar pelo ex-companheiro
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel rural ou urbano
Não ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

O ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e garantir todos os seus direitos, tá bom?

7. Usucapião de Bens Móveis

Embora muitas pessoas não saibam, é possível a usucapião de bens móveis, como por exemplo, um carro, uma jóia de família, dentre outros bens.

A usucapião de bens móveis é dividida em 02 tipos, que são:

Usucapião de bens móveis ordinária
Usucapião de bens móveis extraordinária

Veja as particularidades de cada uma delas.

Requisitos da Usucapião de Bens Móveis Ordinária

Posse por 03 anos ininterruptos
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Justo-título
- Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

E…

Requisitos da Usucapião de Bens Móveis Extraordinária

Posse por 05 anos ininterruptos
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Justo-título
- Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

Veja que a usucapião de bens móveis será extraordinária quando não existir justo-título.

8. Usucapião Habitacional

Este tipo de usucapião é destinado aquelas pessoas que possuem recursos insuficientes para a aquisição de um imóvel.

Neste tipo de usucapião, não é exigido a boa-fé ou justo-título. Você já vai descobrir como conseguir a usucapião habitacional.

Requisitos da Usucapião Habitacional

Posse por 05 anos ininterruptos
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados

Viu só quantos tipos de usucapião?

Em qual tipo você se enquadra?

5. Quais documentos preciso para pedir a usucapião?

Independente do tipo de usucapião, existem documentos que são básicos que são indispensáveis para a comprovação da posse e direito à propriedade.

Então, antes de solicitar a usucapião, saiba quais documentos você precisará organizar:

Documentos pessoais dos possuidores

Fique atento. Serão necessários os documentos dos possuidores e de seus cônjuges.

Confira comigo:

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Estado Civil
- Certidão de casamento ou nascimento
- Certidão de óbito se viúvo
- Inventário – em caso de óbito de um dos cônjuges
CPF
Comprovante de residência
- Pode ser uma conta de água ou luz por exemplo

Simples né?

Documentos financeiros

Cópia da última declaração de Imposto de Renda
- No caso de isenção de IR, fazer uma declaração de próprio punho declarando ser isento do Imposto de Renda

E tem mais.

Documentos das Testemunhas

Qualificação completa das testemunhas
- Nome, endereço, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço
- Declaração das testemunhas
- Afirmando que não tem qualquer oposição a usucapião pedida

Documentos dos Confrontantes

Qualificação completa dos residentes e possuidores do imóvel
- Vizinhos de frente
- Vizinhos dos fundos
- Vizinhos do lado esquerdo
- Vizinhos do lado direito

Viu só quanta papelada?

O ideal é você buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário para analisar o seu caso e garantir todos os seus direitos.

6. O que é posse mansa e pacífica?

Garanto que agora você vai saber de uma vez por todas o que é a posse mansa e pacífica.

A posse mansa e pacífica, é um dos principais requisitos da usucapião.

Basicamente, é a posse exercida sem nenhuma oposição ou contestação pelo dono da propriedade.

Vou explicar por meio de um exemplo para você entender melhor.

🧑Imagine que João ocupou um imóvel

🧔O proprietário do imóvel não contestou a permanência do possuidor João no imóvel

🏠Dessa forma, João exerce a posse mansa e pacífica, ou seja, sem contestação do proprietário registrado do imóvel ocupado

Portanto, posse mansa e pacífica, é a posse que não é confrontada pelo proprietário contra o possuidor daquele bem.

Mais uma dúvida frequente!

7. Qual usucapião é mais rápido?

A usucapião mais rápida, é a usucapião extrajudicial.

A usucapião extrajudicial é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário.

Isso significa que a comprovação da propriedade de um imóvel a partir da posse prolongada, ficou mais simples e rápida.

Por ser um processo feito diretamente em cartório, o tempo de procedimento é em média de 90 à 120 dias.

Lembrando apenas que se trata de um prazo estimado, podendo se estender conforme o caso.

Tudo bem até aqui?

8. Como funciona a usucapião?

Qualquer pessoa que tenha a posse, desde que preenchidos os requisitos necessários, pode solicitar a usucapião.

Para que a usucapião seja reconhecida, você terá que entrar com uma ação, que poderá ser de duas formas:

Judicial
Extrajudicial

Vou explicar de forma bem simples, cada uma delas, veja.

Usucapião Judicial

A usucapião será judicial quando o possuidor requerer a propriedade do bem através de uma ação judicial.

Apesar de ser a forma mais comum de usucapião, fique de olhos bem abertos!

Existem alguns casos, em que não é possível entrar com a usucapião judicial.

Quais são as causas que impossibilitam a usucapião judicial?

Conheça as causas que impedem o prosseguimento da ação judicial:

Usucapião entre cônjuges
Usucapião entre ascendente e descendente
Usucapião entre tutor e curador
Usucapião em favor de credor pignoratício ou mandatário
- Aquele que tem em seu poder um contrato de venda

Portanto, nessas hipóteses, a usucapião não acontecerá.

E o outro tipo de ação de usucapião?

Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário, diretamente no cartório de notas, e após, no cartório de registro de imóveis.

O primeiro cartório onde será dada a entrada da usucapião extrajudicial, será o cartório de notas, e o segundo cartório, o de registro de imóveis.

O advogado especialista fará uma Ata Notarial com a reivindicação do imóvel objeto da ação.

O tabelião irá determinar uma perícia para constatar fisicamente a planta e as condições do imóvel.

Se estiver tudo em ordem, o tabelião irá lavrar a Ata Notarial para atestar os fatos. Caso seja constatada alguma irregularidade, o possuidor deverá sanar todas as divergências.

A partir daí, será feito um requerimento ao oficial do cartório de registro de imóveis e anexado os documentos que comprovem a posse do imóvel.

Após a análise da ata e de todos os documentos, o registrador irá informar a União, Estado e Município para verificar se possuem interesse na questão, e promover a publicação em jornal de grande circulação.

Na publicação em jornal haverá a informação de que eventuais interessados no imóvel objeto da usucapião, poderão se manifestar no prazo de até 15 dias.

Após esse prazo, não existindo manifestação de nenhum interessado e estando em conformidade todos os documentos apresentados, o oficial irá realizar o registro da aquisição do imóvel e declarar a propriedade

Apesar de ser extrajudicial, o procedimento deverá ser feito obrigatoriamente por um advogado especialista. Ficou claro?

A forma da ação de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, dependerá do tipo de usucapião.

Vou explicar as duas formas possíveis de como poderá ser pedida a usucapião.

9. Posso vender imóvel adquirido por usucapião?

Como você viu, na usucapião, a permanência no imóvel por um longo período pode converter a posse em propriedade.

E a partir daí surge a dúvida: Posso vender um imóvel adquirido por usucapião?

A resposta é: Depende.

Em vários casos de usucapião, o imóvel não possui título de propriedade em nome do possuidor.

E para a compra e venda de um imóvel, é indispensável o título de propriedade em nome do vendedor do terreno.

Se o imóvel não possuir o título de propriedade em nome do possuidor, não será possível a venda do imóvel do adquirente, mas é permitida a cessão do direito da posse a outra pessoa.

Ficou claro?

10. Preciso de um advogado para fazer a usucapião?

Independente do tipo de usucapião, é obrigatório o acompanhamento por um advogado, tá bom?

Isso porque é exigido por lei, a assinatura do especialista devidamente habilitado, tanto no procedimento do processo, quanto na planta e memorial descritivo do imóvel usucapiendo.

Sem contar que o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.