Usucapião: O que é a posse mansa e pacífica?

Quando o assunto é usucapião, certamente você já ouviu falar em posse mansa e pacífica.

Mas afinal, o que significa posse mansa e pacífica?

É o que você vai descobrir nesse conteúdo que preparei, mas já posso adiantar que posse mansa e pacífica, é a posse que não é contestada pelo proprietário registrado daquele imóvel.

Então vamos começar?

1. Afinal, o que é posse mansa e pacífica?

A posse mansa e pacífica, é um dos principais requisitos da usucapião.

Basicamente, é a posse exercida sem nenhuma oposição ou contestação pelo dono da propriedade.

Vou explicar por meio de um exemplo para você entender melhor.

🧑Imagine que João ocupou um imóvel

🏠O proprietário do imóvel não contestou a permanência do possuidor João no imóvel

🟢Dessa forma, João exerce a posse mansa e pacífica, ou seja, sem contestação do proprietário registrado do imóvel ocupado

Portanto, posse mansa e pacífica, é a posse que não é confrontada pelo proprietário contra o possuidor daquele bem.

Veja que posse e propriedade são direitos.

Me acompanhe no próximo tópico que você já vai entender.

2. Posse e propriedade é a mesma coisa?

Essa é uma dúvida muito comum dos clientes aqui em meu escritório.

A posse é um fato, isto é, não é necessário que exista algum documento ou número de matrícula que diga que você tem a posse sobre um bem.

Para o direito de posse, basta apenas exercê-la.

Na posse, o possuidor age como se fosse dono.

Já a propriedade, é um direito, ou seja, é necessário que exista um documento que tenha o seu nome registrado como proprietário daquele imóvel no Registro de Imóveis.

Guarde bem essa informação: o direito de usucapião nasce da posse sem a propriedade do bem.

Ficou claro?

3. E se o proprietário do bem contestar a posse do imóvel?

Se houver oposição do proprietário à posse, a usucapião será descaracterizada.

Vou explicar por meio de mais um exemplo. Me acompanhe.

🧑Imagine que João ocupou um imóvel

🙅Mas, o proprietário do imóvel contestou a permanência do possuidor João no imóvel

⚫Dessa forma, João não exerce a posse mansa e pacífica, já que existe uma contestação do proprietário registrado do imóvel ocupado

Um dos principais requisitos para a usucapião, é o exercício da posse mansa e pacífica, sem oposição do dono da propriedade.

E por falar nisso…

Quais os principais requisitos da usucapião?

Para que a usucapião aconteça, é preciso cumprir alguns requisitos básicos, dentre eles:

Posse mansa e pacífica

Significa que para o exercício da posse, não pode existir oposição do dono da propriedade.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser ininterrupta por um período de tempo.

O prazo mínimo é de 02 anos e o prazo máximo é de 15 anos, conforme o tipo de usucapião.

Posse com intenção de dono

É preciso que você possua o bem móvel ou imóvel com a intenção de dono.

E como exercer a posse com intenção de dono? Arcando com os custos, realizando a manutenção do bem e se apresentando como proprietário.

Posse justa

A posse não pode ser violenta, clandestina e precária.

Posse com justo título e boa-fé

Embora esse requisito seja uma regra geral, existem algumas exceções, como por exemplo, no caso de usucapião extraordinária.

O bem não pode ser público

A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

Dessa forma, qualquer pessoa que tenha a posse do imóvel, de forma pacífica, sem interrupção, com a intenção de cuidar do patrimônio como se fosse seu, poderá entrar na justiça, para obter o bem por usucapião

Tudo bem até aqui?

4. Como comprovar a posse mansa e pacífica?

Para comprovar que a posse é mansa e pacífica, você vai precisar de alguns documentos

📝Mas não se preocupe, eu listei toda a papelada necessária para a comprovação da posse.

Anote aí:

Documentos dos possuidores e seus cônjuges

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Estado Civil
- Certidão de casamento ou nascimento
- Certidão de óbito se viúvo
- Inventário – em caso de óbito de um dos cônjuges
CPF
Comprovante de residência
- Pode ser uma conta de água ou luz por exemplo

Simples né?

Documentos financeiros

Cópia da última declaração de Imposto de Renda
- No caso de isenção de IR, fazer uma declaração de próprio punho declarando ser isento do Imposto de Renda

E tem mais.

Documentos das testemunhas

Qualificação completa das testemunhas
- Nome, endereço, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço
Declaração das testemunhas afirmando que não tem qualquer oposição a usucapião pedida

Documentos dos confrontantes

Qualificação completa dos residentes e possuidores do imóvel
- Vizinhos de frente
- Vizinhos dos fundos
- Vizinhos do lado esquerdo
- Vizinhos do lado direito

Documentos do imóvel

Planta ou croqui do imóvel
- Devidamente assinada por profissional habilitado
Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel
- Pode ser uma conta de água, telefone ou energia elétrica por exemplo
Fotos que comprovem a posse do imóvel
- Fotos de todos os cômodos do imóvel
Documentos que esclareçam a origem da posse
- Como declarações ou escritura
Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura
Notas fiscais de eventuais gastos com edificações, reformas ou conservação do imóvel
Comprovantes de pagamento do IPTU
Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor, para comprovar a posse mansa e pacífica
Certidão dos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel objeto da usucapião
Firmar declaração de próprio punho e reconhecer firma
- Afirmando não ser proprietário de outro imóvel além do pretendido em usucapião
- Afirmando que o imóvel é utilizado para a sua moradia e de sua família

Anotou tudo direitinho?

5. Como vai funcionar a usucapião?

Qualquer pessoa que tenha a posse mansa e pacífica, desde que preenchidos os requisitos necessários, pode solicitar a usucapião.

Para que a usucapião seja reconhecida, você terá que entrar com uma ação, que poderá ser de duas formas:

Judicial
Extrajudicial

Vou explicar de forma bem simples, cada uma delas.

Como vai funcionar a usucapião judicial

A usucapião será judicial quando o possuidor requerer a propriedade do bem através de uma ação judicial.

Já adianto que é um processo burocrático e mais demorado se comparado ao extrajudicial.

A usucapião judicial é feita diretamente com um juiz, através de um processo no fórum.

Após a análise de todos os documentos, o juiz irá declarar que a propriedade será sua.

É indispensável o acompanhamento por um advogado especializado, para analisar o seu caso, dar entrada na ação para garantir o direito de registro da sua propriedade.

Quanto vou gastar para fazer a usucapião judicial?

Essa é uma das maiores preocupações, afinal, ninguém quer ser pego de surpresa com os gastos, não é mesmo?

Na usucapião judicial, os seus gastos serão:
Custas judiciais para dar entrada no processo
- Que podem variar de Estado para Estado
Honorários advocatícios

Já de outra forma…

Como vai funcionar a usucapião extrajudicial

A usucapião é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário.

Apesar de ser extrajudicial, o procedimento deverá ser feito obrigatoriamente por um advogado especialista.

Como vai funcionar?

A ação poderá ser feita no cartório de registro de imóveis onde está situado o imóvel.

O advogado fará uma ata notarial com a reivindicação do imóvel objeto da ação.

Mas, para que essa forma seja possível, será necessário cumprir alguns requisitos tais como:

Posse mansa e pacífica
- É a posse não contestada pelo proprietário
Período temporal de pelo menos 05 anos
O possuidor e sua família devem tornar a propriedade produtiva
O imóvel rural não pode ultrapassar 50 hectares

Após a análise da ata e de todos os documentos, o tabelião irá declarar que a propriedade será sua.

Após todos os trâmites, a ata notarial deverá ser entregue no cartório de imóveis.

Como você viu, não são em todos os casos em que é possível optar pela usucapião extrajudicial.

Por isso, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Quanto vou gastar para fazer a usucapião extrajudicial?

Na usucapião extrajudicial, você terá gastos com:

Cartório de registro de notas
Engenheiro
Cartório de registro de imóveis
- O valor que você vai pagar para o Cartório será cobrado com base no valor do imóvel
Honorários advocatícios

Para você ter uma ideia, os valores das atas podem chegar até R$898,85.

O ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e garantir todos os seus direitos.

E tem mais!

6. Preciso de um advogado para solicitar a usucapião?

Sim, esse é o primeiro passo para requerer a usucapião.

Isso significa que o pedido de reconhecimento de usucapião, independente do tipo, deverá ser interposto obrigatoriamente por meio de um advogado.

Além disso, o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.

O ideal é contratar um advogado especialista em imobiliário para analisar todos os requisitos necessários da usucapião, identificar o tipo de usucapião e garantir todos os seus direitos.

E como não errar na contratação do advogado especialista para a sua usucapião?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 1% sobre o valor do bem, além das custas judiciais.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar da sua usucapião.

Conclusão

Prontinho!

Agora você descobriu de uma vez por todas o que é posse mansa e pacífica para a usucapião.

Você viu que a posse mansa e pacífica é um dos requisitos indispensáveis para conseguir a propriedade do imóvel.

Nesse guia completo você viu também: