Usucapião: O que é e como funciona o direito de posse?

Certamente, você já ouviu falar em usucapião, quando alguém se torna dono de um terreno que não era seu originalmente e que com o tempo consegue regularizar a propriedade para o próprio nome.

Esse é um assunto comum, mas que ainda desperta muitas dúvidas.

Mas afinal, como tudo isso funciona?

É o que você vai descobrir nesse conteúdo que preparei.

Me acompanhe!

1. Afinal, o que é usucapião?

Antes, vamos ter que voltar um pouquinho na história, especificamente a Roma antiga.

A usucapião foi incorporada à lei brasileira, a partir do direito romano, que estabelecia as diretrizes a respeito da propriedade.

Usucapião é o ato jurídico que converte a posse de um imóvel em propriedade pelo uso.

🏡Na prática, significa que se mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui escritura, pode ser que você tenha o direito de adquirir a posse legal do bem, por meio da usucapião.

🚗E a usucapião também vale para bens móveis, tá bom? Como por exemplo, um carro, um animal, dentre outros.

Mas, não é um processo tão simples como parece.

O bem imóvel não pode ser público, dentre outros requisitos que precisam ser cumpridos.

Me acompanhe no próximo tópico que você já vai entender.

2. Quais os requisitos necessários para a usucapião?

Saiba quais são os requisitos necessários, para converter a posse de um imóvel em sua propriedade:

Tenha posse exclusiva desse bem
Ocupe o imóvel de forma ininterrupta durante o prazo definido para a usucapião
- Prazo máximo de 15 anos
- Esse prazo poderá ser reduzido conforme o tipo de usucapião
Não tenha obtido o imóvel de forma violenta ou clandestina
Que não exista um pedido de devolução por parte do proprietário do bem
Que exista boa-fé na posse
Posse mansa e pacífica
- Quando não existe nenhum processo judicial questionando a sua posse

Que não sejam bens públicos

Dessa forma, qualquer pessoa que tenha a posse do imóvel, de forma pacífica, sem interrupção, com a intenção de cuidar do patrimônio como se fosse seu, poderá entrar na justiça, para obter o bem por usucapião.

Guarde essa informação que é muito importante: a usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Isso porque, segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

Para tanto, é essencial contar com o auxílio de um excelente advogado para garantir todos os seus direitos.

E por falar nisso…

3. Qual a diferença entre Posse e Propriedade?

Essa é uma das dúvidas mais comuns dos clientes aqui em meu escritório.

A posse é um fato, isto é, não é necessário que exista algum documento ou número de matrícula que diga que você tem a posse sobre um bem.

Para o direito de posse, basta apenas exercê-la.

Na posse, o possuidor age como se fosse dono.

Já a propriedade, é um direito, ou seja, é necessário que exista um documento que tenha o seu nome registrado como proprietário daquele imóvel no Registro de Imóveis.

Guarde bem essa informação: o direito de usucapião nasce da posse sem a propriedade do bem.

Continuando…

4. Como vai funcionar a usucapião?

Qualquer pessoa que tenha a posse, desde que preenchidos os requisitos necessários, pode solicitar a usucapião.

Para que a usucapião seja reconhecida, você terá que entrar com uma ação, que poderá ser de duas formas:

Judicial
Extrajudicial

Independente da forma judicial ou extrajudicial, saiba que é indispensável o acompanhamento por um advogado especialista, tá bom?

Vou explicar de forma bem simples, cada uma delas, veja.

Usucapião Judicial

A usucapião será judicial quando o possuidor requerer a propriedade do bem através de uma ação judicial.

Apesar de ser a forma mais comum de usucapião, fique de olhos bem abertos!

Existem alguns casos, em que não é possível entrar com a usucapião judicial.

Quais são as causas que impossibilitam a usucapião judicial?

Conheça as causas que impedem o prosseguimento da ação judicial:

Usucapião entre cônjuges
Usucapião entre ascendente e descendente
Usucapião entre tutor e curador
Usucapião em favor de credor pignoratício ou mandatário
- Aquele que tem em seu poder um contrato de venda

Portanto, nessas hipóteses, a usucapião não acontecerá.

E o outro tipo de ação de usucapião?

Usucapião Extrajudicial

A usucapião é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário.

Nesse caso, a ação deverá ser feita diretamente no cartório de registro de imóveis, com o intermédio do tabelião.

É um procedimento mais rápido e menos oneroso.

Mas, para que essa forma seja possível, será necessário cumprir alguns requisitos tais como:

Posse mansa e pacífica
- Quando não existe nenhum processo judicial questionando a sua posse
Período temporal de pelo menos 05 anos
O possuidor e sua família devem tornar a propriedade produtiva
O imóvel rural não pode ultrapassar 50 hectares

Cumpridos esses requisitos, o possuidor poderá solicitar a usucapião.

A forma da ação, seja judicial ou extrajudicial, dependerá do tipo de usucapião.

Me acompanhe no próximo tópico que você já vai entender.

5. Quais os tipos de usucapião?

Eu listei os tipos mais comuns de usucapião, afinal, você pode se enquadrar em uma dessas categorias.

Confira comigo:

Usucapião Extraordinária

Por essa modalidade, você poderá adquirir a propriedade, após:

Exercer a posse por 15 anos ininterruptos
- Sem oposição do dono do imóvel
- Exercer a posse por 10 anos se o imóvel foi estabelecido como moradia habitual
Independente de contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título) ou boa-fé
- A boa fé é presumida

Veja que a usucapião extraordinária possui menos requisitos formais.

Mais uma modalidade.

Usucapião Ordinária

Por essa modalidade, você poderá adquirir a propriedade, após:

Exercer a posse por 10 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
- Exercer a posse por 05 anos se o imóvel tiver sido adquirido de forma onerosa devidamente registrado em cartório
Ter estabelecido o imóvel como sua moradia habitual
Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

Essa é a modalidade ideal para o possuidor que tenha algum documento que demonstre ter obtido a propriedade do bem, mas não tem de fato.

Usucapião Especial Rural

Se você ouvir falar em usucapião pró-labore, é a mesma coisa, tá?

Você poderá ter direito a usucapião especial rural, nas condições abaixo:

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
Usar a terra como moradia

Mais uma.

Usucapião Especial Urbana

Nessa categoria, para ter direito a usucapião especial urbana, será preciso cumprir os requisitos abaixo:

A pessoa deverá exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 05 anos
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel
- Seja rural ou urbano
A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Tudo bem até aqui?

Usucapião Coletiva

Nesse caso, mais de uma pessoa poderá fazer usucapião do mesmo terreno.

Para tanto, veja quais são os requisitos necessários:

O grupo de pessoas deve ocupar o terreno há no mínimo 05 anos ininterruptos
A área total do imóvel dividido deverá ter no máximo 250 metros quadrados
Ninguém pode ser dono de outro imóvel
- Seja rural ou urbano

Continuando….

Usucapião Especial Familiar

Acontece a usucapião especial familiar, ocorrer quando o ex-cônjuge ou o ex-companheiro, abandona o lar, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem nenhuma oposição.

Nessa categoria, para ter direito a usucapião especial familiar, também será necessário cumprir algumas exigências, como:

A pessoa deverá exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 02 anos
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel
- Seja rural ou urbano
A pessoa não pode ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Próxima categoria.

Usucapião de Bens Móveis

Embora muitas pessoas não saibam, é possível a usucapião de bens móveis, como por exemplo, um carro, uma jóia de família, dentre outros bens.

Nessa categoria, será preciso:

Exercer a posse por 03 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
Ter contrato de venda entre possuidor e proprietário (justo título)

E tem mais…

Usucapião Habitacional

Este tipo de usucapião é destinado aquelas pessoas que possuem recursos insuficientes para a aquisição de um imóvel.

Os requisitos indispensáveis são:

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- De maneira contínua e incontestada
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados

Viu só quantos tipos de usucapião?

6. Quais documentos são necessários para fazer a usucapião?

Eu sei que separar a papelada não é uma tarefa nada fácil.

Por isso, eu listei todos os documentos indispensáveis que você vai precisar antes de solicitar a usucapião e provar que você tem o tempo de posse suficiente.

Fique de olho!

Documentos das partes requerentes da usucapião

Comprovante de identidade
- Pode ser o RG ou a CNH, o importante é que seja um documento oficial com foto
Certidão de casamento ou nascimento

Documentos do imóvel

Planta ou croqui do imóvel
- Devidamente assinada por profissional habilitado
Documentos que comprovem o tempo de moradia no imóvel
- Pode ser uma conta de água, telefone ou energia elétrica por exemplo
Fotos que comprovem a posse do imóvel
- Fotos de todos os cômodos do imóvel
Documentos que esclareçam a origem da posse
- Como declarações ou escritura
Certidão de valor venal do imóvel e certidão negativa de débito emitida pela Prefeitura
Notas fiscais de eventuais gastos com edificações, reformas ou conservação do imóvel
Comprovantes de pagamento do IPTU
Certidão vintenária de distribuição cível em nome do autor, para comprovar a posse mansa e pacífica
Certidão dos órgãos municipais ou federais que demonstrem a natureza urbana ou rural do imóvel objeto da usucapião

Documentos financeiros

Cópia da última declaração de Imposto de Renda
- No caso de isenção de IR, fazer uma declaração de próprio punho declarando ser isento do Imposto de Renda

Documentos das Testemunhas

Qualificação completa das testemunhas
- Nome, endereço, profissão, estado civil, RG, CPF e endereço
Nome e endereço dos vizinhos
- Vizinhos de frente, dos fundos, do lado esquerdo e do lado direito

E se faltar algum documento, o ideal é buscar o auxílio de um advogado especialista para analisar o seu caso e encontrar a melhor solução.

Por falar nisso…

7. Preciso de um advogado para fazer a usucapião?

Sim. O pedido de reconhecimento de usucapião deve

ser interposto obrigatoriamente por meio de um advogado.

É exigido por lei, a assinatura do especialista devidamente habilitado, tanto no procedimento do processo, quanto na planta e memorial descritivo do imóvel usucapiendo.

Além disso, o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.

E como não errar na contratação do advogado especialista para a sua usucapião?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra 1% sobre o valor do bem, além das custas judiciais.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar do seu distrato imobiliário.