Usucapião: Posso vender imóvel adquirido por usucapião?

Se a usucapião já estiver concluída, você poderá vender o imóvel adquirido por usucapião.

Caso contrário, você poderá vender apenas a posse do imóvel através de um contrato de cessão.

É o seu caso? Então me acompanhe nesse conteúdo incrível que preparei!😉

1. Antes de tudo, o que é usucapião?

Certamente, você já ouviu falar de alguém que se torna dono de um imóvel que não era seu originalmente e que com o tempo consegue regularizar a propriedade para o próprio nome.

É a usucapião

Basicamente, é o ato jurídico que converte a posse de um imóvel em propriedade pelo uso contínuo e prolongado.

Na prática, significa que se mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui escritura, pode ser que você tenha o direito de adquirir a posse legal do bem, por meio da usucapião.

E a usucapião também vale para bens móveis, tá bom? Como por exemplo, um carro, um animal, dentre outros.

Mas, não é um processo tão simples como parece.

O bem imóvel não pode ser público, dentre outros requisitos que precisam ser cumpridos.

Quais os requisitos necessários para a usucapião?

Veja quais são os requisitos básicos, independente do tipo de usucapião.

Intenção de dono

É preciso que você possua o bem móvel ou imóvel com a intenção de dono.

E como exercer a posse com intenção de dono? Arcando com os custos, realizando a manutenção do bem e se apresentando como proprietário.

Sem segredos né?

Posse mansa e pacífica

Significa que para o exercício da posse, não pode existir oposição do dono da propriedade.

Mais um requisito.

Posse contínua e duradoura

A posse deve ser ininterrupta por um período de tempo.

O prazo mínimo é de 02 anos e o prazo máximo é de 15 anos, conforme o tipo de usucapião.

Próximo requisito.

Posse justa

A posse não pode ser violenta, clandestina e precária.

Posse com justo título e boa-fé

Embora esse requisito seja uma regra geral, existem algumas exceções, como por exemplo, no caso de usucapião extraordinária.

E por fim…

O bem não pode ser público

A usucapião é um processo exclusivo de bens privados que estejam abandonados, irregulares ou não registrados corretamente.

Isso porque, segundo a lei, nenhuma propriedade privada deve ficar abandonada e sem um destino adequado que dê alguma função útil aquela propriedade, ou seja, cuidar, cultivar ou outra destinação ao bem.

2. Posso vender imóvel adquirido por usucapião?

Como você viu, na usucapião, a permanência no imóvel por um longo período pode converter a posse em propriedade.

E a partir daí surge a dúvida: Posso vender um imóvel adquirido por usucapião?

Depende.

Em vários casos de usucapião, antes de seu término, o imóvel não possui título de propriedade em nome do possuidor.

E para a compra e venda de um imóvel, é indispensável o título de propriedade em nome do vendedor do imóvel.

Se o imóvel não possuir o título de propriedade em nome do possuidor, não será possível a venda do imóvel do adquirente, mas é permitida a cessão do direito da posse a outra pessoa.

Você já vai entender como vai funcionar no próximo tópico.

3. Não tenho título de propriedade: Posso vender a posse?

Nesse caso, você poderá vender a posse do imóvel.

Isso significa que no contrato de compra e venda não será feita a transferência da propriedade, apenas a transferência da posse desse imóvel.

O contrato será um dos principais documento para solicitar a usucapião e regularizar a situação do imóvel.

Guarde essa informação: a ação de usucapião pode ser ajuizada por quem detém a posse do bem comprovada através do contrato de compra e venda (existe uma modalidade que não é necessário possuir contrato).

Por isso, o ideal é sempre buscar o apoio de um advogado especialista em imobiliário, para analisar o seu caso e garantir todos os seus direitos.

E falando em contrato…

4. Como fazer o contrato de cessão da posse?

Essa é uma das dúvidas mais comuns dos clientes aqui em meu escritório.

Afinal, comprar e vender um imóvel envolve detalhes que devem ser observados tanto pelo vendedor quanto comprador para que a transação seja executada com tranquilidade e segurança.

Para a venda da posse do imóvel objeto da usucapião, você precisará fazer um contrato por escrito, que poderá ser de duas formas:

Instrumento Particular
- Quando o documento é redigido e assinado apenas pelas partes envolvidas
Instrumento Público
- Quando o documento é redigido pelas partes envolvidas e assinado em cartório

Ah, e independente da forma do contrato, o documento deverá ser assinado por pelo menos 02 testemunhas.

Uma dica valiosa: o ideal é optar por escritura pública quando o titular da posse já tiver tempo suficiente para ter reconhecida em seu nome a propriedade por usucapião.

Veja que a posse é um fato, isto é, não é necessário que exista algum documento ou número de matrícula que diga que você tem a posse sobre um bem.

Para o direito de posse, basta apenas exercê-la.

Na posse, o possuidor age como se fosse dono.

Já a propriedade, é um direito, ou seja, é necessário que exista um documento que tenha o seu nome registrado como proprietário daquele imóvel no Registro de Imóveis.

Guarde bem essa informação: o direito de usucapião nasce da posse sem a propriedade do bem.

E falando em usucapião….

5. Como vai funcionar a usucapião?

Qualquer pessoa que tenha a posse, desde que preenchidos os requisitos necessários, pode solicitar a usucapião.

Para que a usucapião seja reconhecida, você terá que entrar com uma ação, que poderá ser de duas formas:

Judicial
Extrajudicial

Independente da forma judicial ou extrajudicial, saiba que é indispensável o acompanhamento por um advogado especialista.

Vou explicar de forma bem simples, cada uma delas, veja.

Usucapião Judicial

A usucapião será judicial quando o possuidor requerer a propriedade do bem através de uma ação judicial.

Apesar de ser a forma mais comum de usucapião, fique de olhos bem abertos!

Existem alguns casos, em que não é possível entrar com a usucapião judicial.

Quais são as causas que impossibilitam a usucapião judicial?

Conheça as causas que impedem o prosseguimento da ação judicial:

Usucapião entre ascendente e descendente
Usucapião entre tutor e curador
Usucapião em favor de credor pignoratício ou mandatário
- Aquele que tem em seu poder um contrato de venda

Portanto, nessas hipóteses, a usucapião não acontecerá.

E o outro tipo de ação de usucapião?

Usucapião Extrajudicial

A usucapião extrajudicial é uma forma de requerer a propriedade, sem a interferência do Poder Judiciário, diretamente no cartório de notas, e após, no cartório de registro de imóveis.

O primeiro cartório onde será dada a entrada da usucapião extrajudicial, será o cartório de notas, e o segundo cartório, o de registro de imóveis.

O advogado especialista fará uma Ata Notarial com a reivindicação do imóvel objeto da ação.

O tabelião irá determinar uma perícia para constatar fisicamente a planta e as condições do imóvel.

Se estiver tudo em ordem, o tabelião irá lavrar a Ata Notarial para atestar os fatos. Caso seja constatada alguma irregularidade, o possuidor deverá sanar todas as divergências.

A partir daí, será feito um requerimento ao oficial do cartório de registro de imóveis e anexado os documentos que comprovem a posse do imóvel.

Após a análise da ata e de todos os documentos, o registrador irá informar a União, Estado e Município para verificar se possuem interesse na questão, e promover a publicação em jornal de grande circulação.

Na publicação em jornal haverá a informação de que eventuais interessados no imóvel objeto da usucapião, poderão se manifestar no prazo de até 15 dias.

Após esse prazo, não existindo manifestação de nenhum interessado e estando em conformidade todos os documentos apresentados, o oficial irá realizar o registro da aquisição do imóvel e declarar a propriedade

Apesar de ser extrajudicial, o procedimento deverá ser feito obrigatoriamente por um advogado especialista. Ficou claro?

A forma da ação de usucapião, seja judicial ou extrajudicial, dependerá do tipo de usucapião.

A partir da usucapião concluída, você poderá vender o imóvel adquirido por usucapião.

6. Quais os tipos de usucapião?

Eu listei os tipos mais comuns de usucapião, afinal, você pode se enquadrar em uma dessas categorias.

Confira comigo:

Usucapião Extraordinária

A usucapião extraordinária é a forma de aquisição da propriedade, pelo uso prolongado da posse.

Basicamente, esse tipo de usucapião ocorre quando a pessoa exerce a posse por 15 anos ininterruptos e sem oposição.

Vou explicar de forma bem simples cada um dos requisitos e você já vai entender.

Requisitos da Usucapião Extraordinária

Posse do imóvel por 15 anos ininterruptos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Possuir o imóvel com intenção de dono
- Nesse caso, para ter a usucapião é necessário exercer a posse por 10 anos

Usucapião Ordinária

Esse é o tipo de usucapião do possuidor que tenha algum documento que demonstre ter obtido a propriedade do bem, mas não tem de fato.

É o chamado justo-título, Justo título, um documento que faz a pessoa crer que seja a dona do imóvel.

Saiba quais são os requisitos necessários para o tipo de usucapião ordinária.

Requisitos da Usucapião Ordinária

Posse do imóvel por 10 anos ininterruptos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Possuir o imóvel com intenção de dono ou realizar obra de caráter produtivo
- Nesse caso, para ter a usucapião é necessário exercer a posse por 05 anos
Ter o justo-título
- Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

Guarde bem essa informação: Para o tipo de usucapião ordinária, a posse deve ser contínua, mansa e pacífica.

Ficou claro?

Usucapião Especial Rural

Nesse tipo de usucapião, a propriedade tem que se tornar produtiva por meio do trabalho da pessoa.

Esse tipo de usucapião funciona apenas em zonas rurais, tá?

Me acompanhe.

Requisitos da Usucapião Especial Rural

Exercer a posse por 05 anos ininterruptos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
Desde que a terra ocupada não ultrapasse 50 hectares
Usar a terra como moradia
Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural

Sem segredos né?

Usucapião Especial Urbana

Para este tipo de usucapião, não é necessário possuir título ou boa-fé.

É necessário apenas cumprir os requisitos legais.

Requisitos da Usucapião Especial Urbana

Exercer a posse contínua e ininterrupta por ao menos 05 anos
- A interrupção na posse faz o prazo zerar e começar tudo novamente
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
Não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural
Não ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Como você pode observar, a vantagem deste tipo de usucapião é o exercício da posse por apenas 05 anos.

Veja que não é preciso trabalhar no imóvel, basta apenas exercer a posse com intenção de moradia.

Mais um tipo de usucapião.

Usucapião Coletiva

Isso significa que mais de uma pessoa poderá fazer usucapião do mesmo terreno.

A usucapião coletiva é destinada às pessoas que vivem em ocupações urbanas informais.

E os requisitos? Vem comigo!

Requisitos da Usucapião Coletiva

O grupo de pessoas deve ocupar o terreno há no mínimo 05 anos ininterruptos
Sem interrupção e sem oposição do dono da propriedade
A área total do imóvel dividido deverá ter no máximo 250 metros quadrados
Ninguém pode ser dono de outro imóvel rural ou urbano

Como você viu, o tipo de usucapião coletivo possui suas próprias especificidades.

Continuando….

Usucapião Especial Familiar

O tipo de usucapião especial familiar, ocorre quando o ex-cônjuge ou o ex-companheiro, abandona o lar, deixando o imóvel para a outra parte morar, sem nenhuma oposição.

Por isso, esse tipo de usucapião, é conhecida por “usucapião por abandono do lar” ou “usucapião entre cônjuges e companheiros”.

Neste tipo de usucapião especial familiar, para ter direito a propriedade, também será necessário cumprir algumas exigências específicas.

Requisitos da Usucapião Especial Familiar

Existir abandono do lar pelo ex-companheiro
O imóvel precisa ser propriedade comum do ex-casal
Comprovado por meio de matrícula do imóvel
Utilizar o imóvel como moradia

Posse do imóvel contínua e ininterrupta por ao menos 02 anos após o abandono do lar pelo ex-companheiro
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados
O imóvel não poderá ser público
A pessoa não pode possuir outro imóvel rural ou urbano
Não ter adquirido bem imóvel anteriormente, por meio de usucapião

Próximo tipo!

Usucapião de Bens Móveis

Embora muitas pessoas não saibam, é possível a usucapião de bens móveis, como por exemplo, um carro, uma jóia de família, dentre outros bens.

A usucapião de bens móveis é dividida em 02 tipos, que são:

Usucapião de bens móveis ordinária
Usucapião de bens móveis extraordinária

Veja as particularidades de cada uma delas.

Requisitos da Usucapião de Bens Móveis Ordinária

Posse por 03 anos ininterruptos
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Justo-título
- Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

E…

Requisitos da Usucapião de Bens Móveis Extraordinária

Posse por 05 anos ininterruptos
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
Justo-título
- Documento que faça a crer que a pessoa seja dono do imóvel

Veja que a usucapião de bens móveis será extraordinária quando não existir justo-título.

E tem mais…

Usucapião Habitacional

Este tipo de usucapião é destinado aquelas pessoas que possuem recursos insuficientes para a aquisição de um imóvel.

Neste tipo de usucapião, não é exigido a boa-fé ou justo-título. Você já vai descobrir como conseguir a usucapião habitacional.

Requisitos da Usucapião Habitacional

Posse por 05 anos ininterruptos
Inexistência de oposição a posse
- A posse não pode estar sendo reivindicada na justiça pelo dono da propriedade
O bem imóvel deverá ter no máximo 250 metros quadrados

Viu só quantos tipos de usucapião?

Na prática, significa que se mora há um bom tempo em uma casa que não é sua e não possui escritura, pode ser que você tenha o direito de adquirir a posse legal do bem, por meio da usucapião.

Viu só quantos tipos de usucapião?

Por isso, o ideal é procurar o auxílio de um advogado para ver em qual tipo de usucapião o seu caso se encaixa.

7. Preciso de um advogado para fazer a usucapião?

Sim. O pedido de reconhecimento de usucapião deve ser interposto obrigatoriamente por meio de um advogado.

É exigido por lei, a assinatura do especialista devidamente habilitado, tanto no procedimento do processo, quanto na planta e memorial descritivo do imóvel usucapiendo.

Além disso, o profissional irá prestar todo o suporte jurídico necessário.

E como não errar na contratação do advogado especialista para a sua usucapião?

Eu sei que essa é uma das principais preocupações quando você vai contratar o profissional que vai garantir todos os seus direitos.

Por isso, listei para você algumas dicas valiosas.

Confira comigo!

Consulte o número de inscrição da OAB

Antes de tudo, é preciso verificar o número de registro profissional que irá te defender.

É bem simples, basta verificar no site da OAB se o advogado está habilitado.

Ao realizar a consulta, se aparecer a informação “Regular”, o defensor está apto para cuidar do seu caso.

Quanto mais precavido melhor né?

Consulte o site do escritório do profissional que irá te defender

Consulte a página do escritório do advogado, leia os conteúdos que ele produz, verifique se ele entende do assunto.

Dê uma olhada também na avaliação do google, se existem comentários dos clientes e o que eles dizem dos serviços prestados pelo profissional.

Verifique se consta na página profissional um telefone para contato caso você precise conversar com urgência com o advogado que irá cuidar do seu distrato imobiliário.

E tem mais.

Agende uma visita

É muito importante você agendar uma visita para conhecer o profissional que irá representar os seus interesses e esclarecer todas as suas dúvidas.

Você pode agendar até mesmo uma reunião online, por meio de ligações, e-mail ou whatsapp e expor o seu caso para verificar qual a solução o especialista encontrará, se você terá direito a indenização, quais os documentos que você vai precisar, dentre outras questões.

Combine os valores e forma de pagamento antes de fechar o contrato

Antes de assinar o contrato de prestação de serviços, confirme qual será o valor cobrado pelos honorários advocatícios, a forma e as condições de pagamento.

Apesar de não existir uma forma definida em lei, há uma tabela da Ordem dos Advogados do Brasil – OAB – que determina quanto o advogado pode cobrar.

Ele não pode cobrar nem a mais e nem a menos do que o previsto na tabela da OAB. Esses valores podem variar conforme o estado.

Mas já adianto que nem todos os serviços vão estar previstos na tabela da Ordem dos Advogados do Brasil.

Mas, em geral, o advogado cobra de 1% sobre o valor do bem, além das custas judiciais.

Garanto que com essas dicas, você vai encontrar o melhor profissional para cuidar da compra e venda do imóvel usucapião.